에어비앤비

1. 에어비앤비 지금해도 돈을 벌 수 있을까?

1.1 - 수요 분석

우리나라 방문 외국인 관광객 수는 코로나 시기 이후 빠르게 회복하고 있다. 2024년 상반기 기준 이미 2023년 한 해 동안의 관광객 수만큼 방문하였으며, 코로나 직전 2019년 상반기 외국인 방문객 수의 91%까지 회복된 수준이다. 통계상 추이를 살펴봐도 외국인 관광객은 빠르게 증가할 것으로 예상된다.

---

✅ 전 세계 여행객 수 현황

2023년 기준 해외 여행객이 가장 많이 방문한 도시로 대한민국 서울은 14위에 랭크(22년 기준 16위, 2계단 상승)되어 있으며, 1천만명 이상 방문하는 거대 관광 도시다.

유로모니터 인터네셔널에서 발표한 2023년 top 100 여행지 순위에서도 대한민국 서울은 14위에 랭크되었으면, 위 조사는 관광인프라, 문화적 매력, 글로벌 트랜드 등을 조사하여 발표한 내용이다.

2023년 실제 방문객 수와 글로벌 관광 매력 지수를 통해 분석한 결과 서울을 방문하길 원하는 여행객 수는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.

1. 에어비앤비 지금해도 돈을 벌 수 있을까?

1.1 - 수요 분석

우리나라 방문 외국인 관광객 수는 코로나 시기 이후 빠르게 회복하고 있다. 2024년 상반기 기준 이미 2023년 한 해 동안의 관광객 수만큼 방문하였으며, 코로나 직전 2019년 상반기 외국인 방문객 수의 91%까지 회복된 수준이다. 통계상 추이를 살펴봐도 외국인 관광객은 빠르게 증가할 것으로 예상된다.

---

✅ 전 세계 여행객 수 현황

2023년 기준 해외 여행객이 가장 많이 방문한 도시로 대한민국 서울은 14위에 랭크(22년 기준 16위, 2계단 상승)되어 있으며, 1천만명 이상 방문하는 거대 관광 도시다.

유로모니터 인터네셔널에서 발표한 2023년 top 100 여행지 순위에서도 대한민국 서울은 14위에 랭크되었으면, 위 조사는 관광인프라, 문화적 매력, 글로벌 트랜드 등을 조사하여 발표한 내용이다.

2023년 실제 방문객 수와 글로벌 관광 매력 지수를 통해 분석한 결과 서울을 방문하길 원하는 여행객 수는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.

 

✅ 2024년 상반기 대한민국 도시별 방문한 외국인 관광객 수

대한민국 도시별 외국인 방문객 수 비율을 살펴보면, 서울이 80%로 압도적인 비율을 나타내며 그 뒤로 부산 17%, 제주 11% 등으로 나타나고 있다. 지난해 대비 서울 방문율은 소폭 하락(82% → 79.9%)하였고, 제주(8.9% → 11%)는 증가한 모습을 볼 수 있다. 위 데이터 비율로 관광객 수를 환산해보면 서울 약 800만명, 부산 180만명, 제주 116만명이다.

(출처: 한국문화관광연구원)

✅ 의견

서울은 세계적으로 관광 명소이며, 상당히 많은 외국인 관광객이 방문하는 도시이다. 위 데이터는 오로지 외국인 방문객 수 만 포함한 내용이며, 서울 방문 내국인 관광객을 포함하면 연간 1000만명 이상이 방문한다. 즉, 내가 살고 있는 서울을 과소평가하는게 아닌가 싶을 정도로 상당히 수요가 높은 도시임을 알 수 있다.

 

1-2 공급 측면

2023년 기준 서울 내 등록된 숙박업소 객실 수

1. 관광숙박업: 50,601실
2. 일반숙박업: 85,517실
3. 한옥체험업: 228실
4. 외국인도시민박업: 1,428실

총 137,774개실이 서울 내 숙박업을 영위하고 있다.

1-3 서울 적정 숙박업 수 계산 산정

외국인 방문객 수 대비 적정 숙박업소 객실 수를 산정해본다면 현재 그리고 미래에 얼마나 더 많은 객실 수가 필요한지 분석 가능하다. 수요 대비 적정 객실 수 산정식은 다음과 같다. 해당 요소는 정부기관 및 업계 분석가들에 의해 결정된 요소이다.

 

산정식 = (방문객 수 * 평균 체류기간) / (객실 점유율 * 365일)

1. 서울 외국인 방문객 수(2023년 기준)
   1. 1-1 수요 측면에서 살펴본 내용을 바탕으로 계산을 해 본다면 우리나라 방문 외국인은 총 11,031,665명이다. **그 중 서울 방문 비율은 80%**이므로 8,825,332명이 서울을 방문한 외국인 수로 계산할 수 있다.
2. 서울 평균 체류 기간(2023년 기준)
   1. 2023년 외국인 관광객들은 평균 6.05일 서울에 머물렀으며, 코로나 이전 2019년 5.11일과 2018년 5.44일 대비 매년 증가 추세를 보이고 있다.(출처: 서울관광재단)
3. 서울 숙박업소 평균 객실 점유율(2023년 기준)
   1. 객실 점유율(OCC) = 판매된 객실 수 / 이용 가능한 객실 수
   2. 서울 평균 호텔 객실 점유율 = 77% (출처: SAVILLS, 2023년 한국 호텔 시장 전망 보고서)
4. 필요한 객실 수(2023년 기준)
   1. 서울 내 필요한 객실 수 = (8,825,332 * 6.05일) / (75% * 365일) = 195,043 객실

✅ 결론

2023년 기준

서울 방문객 수 대비 필요 객실 수는 총 195.043 객실

등록된 숙박업소 객실 수는 137,774 객실

총 57,269개의 객실이 과부족한 상태이다.

2024년 상반기 기준으로 이미 2023년에 방문한 외국인 수를 채웠으며, 하반기까지 결산한다면 터무니 없이 숙박업소는 부족할 것으로 예상된다.

 

2. 서울 에어비앤비 시장 현황 및 지역 선정

2-1. 서울 에어비앤비 시장 분석

• 2024년 3월 기준 서울시에 등록된 에어비앤비는 16,687개 리스팅 되어 있다.
• 팬데믹 직전(2020.1.) 최대치인 18,531개의 리스팅 수를 90% 회복한 수준.

• 서울시 대부분의 에어비앤비 숙소는 명동, 광화문, 강남, 홍대 등 서울 주요 관광지와 인접한 지역에 밀집되어 있다.
• 하지만, 팬데믹 이전과 이후 리스팅 수를 비교해 보면 상당히 재밌는 요소를 살펴볼 수 있다.
• 바로 서울 외곽지역(도봉구, 금천구, 동작구, 광진구, 관악구, 강동구, 강북구, 노원구)의 리스팅 수가 큰 폭으로 올랐는데, 평균 신장율이 166%에 달한다.
• 즉, 외국인 관광 3대 명소 지역으로 알려진 홍대, 강남, 명동이 아니더라도, 서울 내 어느 지역이라도 수요는 항상 있다는 의미다.

2-2. 서울 내 어디에 에어비앤비를 차리면 될까?(지역 선정)

• 2024년 에어비앤비 플랫폼에 등록된 숙소 리뷰 분석 결과 지역별로 내국인과 외국인 게스트의 비율 차이가 있음을 알 수 있다.
• 외국인 게스트 비율이 높은 지역
  • 마포구, 서대문구, 중구, 종로구, 용산구, 강남과 같은 서울 주요 관광지와 인접한 지역
  • 2호선 라인과 같이 서울 주요 관광지를 연결해주는 교통수단이 편리한 지역
• 내국인 게스트 비율이 높은 지역
  • 관광지 근처를 벗어난 지역
  • 국내 출장, 지방 거주자들의 단기 숙박 등 교통 수단이 편리한 지역

✅ 결론

• 서울 어디에 에어비앤비를 등록해도 수요는 차고 넘치는 것을 알 수 있다.
• 굳이 순위를 매겨보자면
  • 1순위: 홍대권역(마포, 서대문구) / 강남권역 / 명동권역(중구, 종로구, 용산구)
  • 2순위: 2호선 라인(관악, 영등포, 광진구 등)
  • 3순위: 서울 내 역세권 15분 내 지역 어디든
• 주의해야 할 지역
  • 역세권 아닌 지역
  • 서울 외곽 산지 지역: 금천구 시흥동, 은평구 갈현동, 서대문구 홍은동 등

2-3. 에어비앤비 지금 당장해야 하는 결정적 이유

 

• 에어비앤비 본사에서 무허가 불법 공유숙박시설을 완전히 퇴출하겠다는 보도를 냈다.
• 이로인해 24년 10월부터 신규 숙박업소 등록 시 반드시 사업자 등록증을 첨부해야 되며,
• 25년 10월까지 기존 숙박업소는 사업자 등록증을 반드시 등록해야 운영이 가능하도록 했다.
• 현재 에어비엔비에 등록된 숙박업소 16,687개 중 2,567개(15%)만이 합법적으로 운영하고 있음을 알 수 있다.
• 즉, 기존 불법적으로 운영하고 있는 오피스텔, 원룸, 미등록 사업자 업소 14,000개가 내년 10월부로 완전히 퇴출된다.
• 지금도 서울 내 숙박업소가 부족한데, 14,000여개의 숙소가 사라지니 공급이 더 부족해진다.

3. 에어비앤비 소액 세팅 방법

에어비앤비 초기 투자 비용으로 보증금과 초기 세팅 비용 2가지가 있다.

3-1. 보증금

• 보증금은 어차피 돌려 받는 돈이니 아깝지 않다고 생각할 수 있으나, 최대한 보증금이 안드는게 좋다. 왜냐하면 한 채를 운영하다보면 반드시 2채, 3채를 늘리고 싶은 욕구가 들기 때문이다.(내 주위에 에어비앤비 한 채만 운영하는 사람은 아무도 없다)
• 그렇기 때문에, 두번째, 세번째 숙소 세팅을 위해 최대한 보증금을 낮춰서 세팅하는게 좋다.
• 허용 보증금 범위 : 1,000~2000만원
  • 보증금 1000만원 미만의 물건이 있으면 당연히 계약되는 물건이지만, 서울 내 보증금 500만원 짜리는 보통 원룸, 오피스텔 밖에 없다.
  • 보증금 3000만원 이상 들게 되면 묶이는 돈이 많아 다음 투자가 진행이 안된다. 물론 1순위 지역 내에 좋은 물건을 발견한다면(보증금 3000만원이면서 월세가 저렴한) 그것 역시 계약해도 좋은 물건이다.
• 월세는 지역별, 방 갯수별, 층별로 천차만별이기에 딱 잘라 말하기 어렵다.
  • 나의 사례와 컨설팅을 도와준 지인의 경우를 빌려 말하자면
    • 투룸은 100만원 전후, 쓰리룸은 150만원 전후가 적당한 것 같다.

3-2. 초기 세팅 물품 구매처

에어비앤비 물건을 찾아 계약했다면, 신나게 집을 꾸며 놓아야 한다. 계약부터 인테리어까지 절차가 있지만, 오늘은 소액으로 세팅하는 방법만 알려드린다. 각 항목 별로 알맞는 구매처가 있으니 반드시 참고하시고 세팅하길 바란다. 비용, 시간, 에너지 소모면에서 다음 같은 방법이 최적임을 알린다.

1. 당근 마켓 이용
   1. 상품 목록(반드시 당근으로 사야할 품목)
      • 침대(프레임, 매트리스) : 10만원 내
      • 소파: 5만원 내
      • TV: 15만원 이내(이젤 포함)
      • 식탁 혹은 테이블 : 10만원 내
      • 의자 : 2만원 내(개당)
      • 냉장고: 10만원 내
      • 전자렌지: 3만원
      • 조명, 스탠드 : 3만원 이내
   2. 당근 마켓 이용 시 단점
   • 시간 및 에너지 소요가 많이 된다. 판매자와 시간을 맞추기가 상당히 까다롭다. (연락이 안되는 경우도 많다)
   • 용달 비용 혹은 카니발 9인승 렌트 비용이 추가로 든다.
   • 1, 7월 부가가치세 신고시 비용 처리하기 어렵다.
2. 중고 가전 센터 이용
   • 에어컨, 세탁기, 건조기는 중고 가전 센터를 이용해 구매하는 것이 편하다
   • 위 3가지 품목은 설치하는 데 기술이 들고, 설치 비용 또한 추가로 발생하기 때문이다.
   • 중고 가전 센터를 이용 시 장점으로 부가가치세 신고시 비용 처리가 가능하다. 구매 시 사업자 소득증빙용으로 영수증을 끊으면 부가세 절감 효과를 볼 수 있다.
   • 저의 경우 2번째 에어비앤비 오픈 시 거의 대부분의 가전은 그냥 중고 센터를 이용해서 지출 증빙 끊어 비용 처리를 했다.
3. 쿠팡 이용
   1. 상품 목록(쿠팡 이용시 좋은 제품)
      • 소모품 및 집기류 : 샴푸, 세제, 실내화, 접시 등
      • 인테리어 소품
      • 이불장, 옷장 등 수납장
   2. 쿠팡의 최대 장점은 무료 반품, 당일 배송이다.
      • 당일 배송 덕분에 세팅 기간을 확 줄일 수 있다. 수납장 류를 네이버나 오늘의 집에서 구매할 경우 2~3주씩 걸리는 경우가 많다. 하지만 당일 배송 되는 쿠팡 제품을 구매한다면 다음날 설치까지 완료된다. 그러니 수납장은 반드시 쿠팡 당일 배송 제품을 구매하는 것이 좋다.
      • 인테리어 소품의 경우 직접 세팅해 봐야 우리집 컨셉에 맞는지 확인할 수 있다. 그러므로 이것 저것 예쁜 소품들을 구매 후, 세팅해보고 안 어울린다면 무료 반품을 통해 부담없이 세팅해 볼 수 있다.
4. 다이소, 이케아

• 90% 인테리어 완료 되었다면 허전한 벽면이나 스팟을 발견할 수 있다. 그럴 땐 다이소나 이케아를 방문하여 저렴하게 빈 공간을 채울 수 있는 인테리어 소품을 구매 세팅하는 것이 좋다. (10만원 내)

 

3-3. 그래서 적정 초기 세팅 비용은?

1. 화장실 및 도매, 장판 안 할 경우
   1. 투룸 기준: 300만원 내외
   • 침구류: 100만원 내외
   • 가전류 : 50만원 내외
   • 가구류: 90만원 내외
   • 기타 소모품: 30만원 내외
   b. 쓰리룸 기준: 600만원 내외
   • 침구류: 200만원 내외
   • 가전류: 200만원 내외
   • 가구류: 100만원 내외
   • 기타 소모품: 50만원 내외
2. 화장실 및 도매, 장판 할 경우
   1. 화장실 전체 수리 시 230만원 전후
      • 물론 비용 절감 방법은 있다. 부분 수리, 셀프 수리 등 한다면 절반 이상 줄일 수 있다. 나의 경우 화장실 전체 수리를 70만원에 진행했다.(반 셀프 방식)
   2. 도매, 장판의 경우 150~200만원 전후
      • 이 또한 비용 절감 방법은 있다. 도배지, 장판을 직접 구입 후 셀프로 하면 재료비만 든다. 대신 시간이 많이 걸릴 뿐

FAQ

 

질문 1. 투룸과 쓰리룸은 방 하나 차이인데 비용 차이가 2배나 드나요?

 

답변 A. 침대 세팅 수 때문이다. 투룸의 경우 퀸 베드 하나, 슈퍼 싱글 1~2개 들어가겠지만, 쓰리룸의 경우 퀸베드 하나, 슈퍼 싱글 3~4개가 들어 갈 수 있다. 침대 가격은 저렴하게 당근으로 할 수 있으나 늘어난 침대 수만큼의 침구류가 많이 들기 때문에 비용이 많이 든다.

 

답변 B. 쓰리룸의 경우 세탁기+건조기가 필수다. 늘어난 침구류와 수건으로 매일 매일 세탁해야 되므로 가전 비용이 확 뛴다.

 

답변 C. 쓰리룸의 경우 평수가 넓기에 스탠드형 에어컨을 설치해야 한다. 투룸은 벽걸이형 + 선풍기 조합으로도 충분하다

 

질문 2. 화장실 및 도매, 장판은 필수인가요?

 

답변 A. 진짜 형편없는 경우라면 모를까 반드시 필요한 공정은 아니라고 생각한다. 다만, 이왕이면 다홍치마라고, 같은 가격에 같은 조건의 물건이 주변에 있다면 화장실이나 도배, 장판이 깨끗한게 좋지않을까? 반대로 생각해보면 내가 해외 여행 숙박 예약 시 주로 살펴보는 것은 화장실이다. 불쾌하게 생긴 화장실은 보면 아무리 저렴하더라도 내키지 않았기 때문이다.

 

답변 B. 지극히 개인적인 생각이지만, 500만원 주고 깔끔하게 싹 갈아 엎는 것도 방법이라고 생각한다. 왜냐하면 투자한만큼 예약률이라던지, 숙박요금을 조금 더 비싸게 받을 수 있다. 500만원이면 2~3달이면 회수하는 금액이다. 그리고 저렴하게 셀프로 화장실이나 도배 장판 하는 방법도 물론 있다.

 

질문 3. 어느 정도까지 세팅하는 게 좋을까요?

 

답변 A. 이건 개인 취향이라 딱 잘라 말하기가 어렵다. 여성분들의 경우 본인의 로망을 실현하고자 값이 나가더라도 아기자기하게 꾸미는 분들이 많았다. 남성분들의 경우 정말 심플하고 깔끔하게 군더더기 없이 세팅하는 경우가 많다. 어느 것이 정답이진 않지만, 저렴하게 군더더기 없이 세팅한다해도 돈은 벌린다. 정말이다. 에어비앤비를 찾는 외국인들은 청결을 우선시 하는데, 한국인 만큼 깔끔한 나라도 없다.