숙박업을 통한 밸류업 전략

 

숙박은 손익 분석이였음

 

숙박업을 풀어내는 것이 다르다.

 

외국인들도 많고 자기들끼리 하는 것 폐쇄적인 부분이 있다.

 

경영컨설턴트 입장에서

 

을지로에서 강서구 레지던스 운영

 

새로운 관점으로 숙박업을 바라보았다.

 

싸게사서 비싸게 파는 것

 

벨류업

 

매출이 잘나와야 된다.

매출이 많이 발생하는 업체를 입장을 시키거나

 

단위면적다 매출을 많이 일으키는 것은 숙박업이다.

월세의 2.5배 3배정도 나온다.

적극 추천한다.

 

저의 히스토리다.

 

스킬보다는 마인드셋이다.

 

유튜브에서 돈버는 기술 알려준다고 마인드를 알려준다.

 

마인드가 중요해서 어떻게 했는지 알려드리겠습니다.

 

경영마인드로 시작했다.

 

서울 비즈니스스쿨로 기업들을 대상으로 했다.

1:1 비즈니스 코칭

활동을 많이 했다.

 

코로나 때 중요한 두가지 사건이 생겼다.

 

첫번째는 

기업에 가거나 코칭을 하건

변호사처럼 시간당으로 받는다.

 

월요일부터 금요일까지 다 차있었다.

시간당 얼마를 받는다 나이당 많이 받았다.

 

시세가 있듯이 2~3배를 받기는 힘들다.

구조를 깨달았다.

 

커리어에 대한 고민을

넥스트는 어떻게 할까라는 고민

 

또 다른 고민

좋게 말하면 승부사 기질

안 좋게 말하면 들이받는 기질

 

코로나 때 저희 업계가 망했다.

 

큰 투자를 했다.

스쿨이라는 이름으로 1인기업을 했다.

 

개인사업을 법인으로 전환하고

직원을 뽑고 강의장을 했다.

승부수를 던졌다.

 

사업에서 가장 큰 실패를 했다.

코로나까지 오니까

집에서 쉬었다.

 

와이프랑 고민을 했다.

우리 머해 먹고 사나

 

운이 좋게

 

선능역 2층 상가를 사게 되었다.

 

살 때 1억원 싸게 사고 

팔 때 1억원 비싸게 팔았다.

2억을 벌었다.

 

오피스텔 분양받아서 월세라도 받자.

 

분양을 받았다.

오피스텔이 아니고 생숙이였다.

사고나서 알게 되었다.

 

하나도 몰랐다.

수분양자 단톡방이 난리가 났다.

 

자가거주가 안 되고

에어비엔비도 불법

어떻게 해야 되나?

 

에어비엔비 합법

 

주소지를 해고 빌려주기

 

가족,친구, 친지들 명의를 빌려서 한다.

 

합법으로 할 수 있는 플랫폼

삼삼엠투, 리브애니

 

한계가 있다.

내국인이 있다.

 

도시민박업, 외국인 숙박업

 

30개 이상을 해야 법인을 내서 할 수 있다.

 

에어비엔비 90%가 불법이다.

숙박업 영업허가증이 없는 것은

에어비앤비에서 내리겠다.

 

깃대를 들어 달라.

위탁숙박업을 차리고

30개 호실을 모아서 시작을 하게 되었다.

 

떠밀리듯이 사업을 시작하게 되었다.

 

일을 시작할 때 대충 안한다.

엄청나게 열심히 했다.

 

꼬모까사

 

충무로역과 을지로3가역 사이에 있다.

 

외국인을 에어비엔비를 하기 좋은 곳은 두군대가 있다.

 

충무로역과 을지로3가역 사이가 다 숙박업소다.

외국인이 한국에 오면

대부분 관광이 정형화 되어있다.

 

광화문을 가고, 인사동, 북촌갔다가

동대문가서 쇼핑하고, 저녁에 명도가서 숙소를 가는

한국 외국인이 하는 코스 90%다.

 

워킹으로 가는 곳이 을지로 3가지역이다.

좋은 자리에 있다.

 

가격을 결정하는 큰 이유

 

수요와 공급공선

옆에 경쟁자가 얼마나 많느냐?

몇백개씩 있었다.

 

건너편에 3성급 호텔이 있다.

생숙업체가 230객실 5개가 있다.

제가 하는 곳이 독보적으로 가격이 높다.

 

6평정도 객식 평일 18만원, 주말에 25만원 정도

같은 건물 어떤 곳은 8만, 12만원, 15만원을 받는다.

앞에 3성급 호텔이 9만월 받는데

거기를 안가고 우리 객실을 와요.

 

이게 핵심이에요.

이 정도 퍼포먼서 나오는 곳이 없다.

 

숙박업 부대비즈니스를 수직계열화를 하였다.

디테일 싸움

 

숙박을 하면 아침먹을 식당이 있다.

생숙은 없다.

 

1층의 상가를 사서 조식 레스토랑을 했다.

 

누구는 잠만 자고, 아침밥을 주고

이러한 디테일

 

카페도 하고 있고,

숙박업은 청소가 핵심이다.

청소업체, 세탁도 하고

청소인력 체용하는게 일이다.

인력파견업체

할 수 있는 것을 다 해보았다.

 

굉장히 빠르게 47개를 하고 있다.

 

안정적으로 성장을 하면서

다음은 무엇을 해야 할까?

 

잘 한다고 소문이 나서

시행사에서 제안이 왔다.

호텔개발을 해보자.

 

프로젝트가 흐지브지되었다.

 

우리가 한번 해보자.

호텔비즈니스를 해보자.

 

인생의 터닝포인트가 되었다.

 

큰 비즈니스를 해보자.

열망만 있고 돈이 없었다.

 

코로나 때 숙박업이 다 망했다.

매물이 싸게 많이 나왔었다.

 

제주도가 많이 나왔었다.

대개 괜찮은 매물이 나왔다.

 

문제는 돈이 없었다.

타겟으로 한 호텔이 어디였냐면

 

김포공항 및에 메이필드 호텔 밑에

작은 호텔이 3개가 있다.

 

강서 시선 호텔

 

퍼시픽호텔이였는데 이름이 바뀌었다.

 

그 때가 건물 대지 포함 90억에 나왔었다.

 

서울 시내에 50객실짜리가 100억 미만이 없는 것으로 안다.

인수가 90억에 간단한 수선이나 세금을 100억으로 시작해보자

 

문제는 돈이 상가팔아서 2억 그리고 남은돈 1억으로

인수를 해보자.

 

투자 전문가도 아니라도 컨디션도 좋고 매물도 좋고

 

3억을 가계약을 던져놓고 시작을 했다.

계약금으로 10억을 만들어야 했는데

 

우리도 숙박개발쪽으로 커리어를 전환하고 싶다.

하면서 배웠다.

 

드랍이 되더라고 수업료라고 생각하자.

인수를 해야 되니까 돈을 구하러 다녔다.

 

와이프가 20년동안 근무하면서

대출, 퇴직금, 가족 친척 다 동원해서 계약금을 냈다.

21년도 PF 대출해주지 마라고 공문이 나갈 때였다.

 

구해야 되는데 어떻게 하냐?

모든 사람을 찾아가서, 돈 빌려달라.

 

6개월 동안 너무 고생을 했는데

LTV 70%로 일으켰다.

 

PF는 안 되고 시설 개보수 융자를 받았다.

10억정도는 까먹어도 이런 마인드였다.

이때가 가장 힘들었다.

 

잔금도 10억돈이니까.

잔금을 어떻게 해야 되나.

사람들에게 구걸을 하고 다녔다.

 

컨설팅할 때 신사업, 창업쪽을 많이 했다.

예를 들 때 일론 머스크를 들었다.

 

본 받을 때

기업가 정신이란 무엇일까?

가장 중요한 것

 

리스크 테이킹이다.

일론 머스크가 20대때 X닷컴을 매각해서 평생 쓸 돈을 벌었다.

 

그 돈으로 신사업에 몰빵을 한다.

그다음 사업이 페이팔이였다.

몇천억을 벌었다.

 

편하게 살 수 있지만

거기서 번 돈을 신사업에 투자 했다.

세계 최고 부자가 되었다.

 

창업해라고 하면서 와닿지 않았다.

 

리스크를 서핑하는 사람

후순위의 2.5금융 

후순위 대출 10억을 받았다.

 

작년 9월에 인수를 했다.

 

그다음 세금 내야 되잖아요.

세금, 취득세

 

3억가지고 100억을 했다.

보통은 30% 자기자본을 가지고 한다.

 

3%가지고 했다.

 

퍼시픽호텔로 지었다.

상표권해서 시설호텔로 바꿨다.

 

무리해서 인수를 해서

무조건 살려내야 한다.

금융이자만 월에 6천을 넣어야 되었다.

 

이것을 프로젝트다.

턴어라운드 시킨다.

 

대수선을 안하고 

서비스 품질 개선 컨설팅

오퍼레이터 컨설팅

 

2023.9월에

공항호텔이라고 이야기 하는데

불륜커풀 대실 2.5만원 받는

예약율 60% 정도

막막했다.

 

꼬모까사 할 때 전략을 똑같이 했다.

똑같은 건물은데 누구는 8만원 받는데 15만원 받았던

 

F/B도 있고 타겟을 바꾸었다.

 

무조건 외국인 타겟을 했다.

 

야놀자랑 여기어때를 하면은

오천원 싸면은 다 넘어간다.

 

여러분 해외여행가는데 3만원 더 비싸다고

안가고 그렇지 않잔아요.

 

가격의 민감도가 낮은 분들이다.

그분들은 검증되고 편안하고 안락한 곳에 머물루고 싶어한다.

지금은 90%가 외국인이다.

 

체질개선을 했다.

야놀자, 여기어때에서 에어비엔비에서

내국인 대실에서 외국인 숙박으로

 

인수할 때 월매출 6천에서

지금은 1.2억으로

 

예약률은 60%에서 100%가 넘는다.

왜냐면은 외국인, 내국인 다 받는다.

숙박, 대실을 받기 때문에

 

3회전도 돈다.

대실1, 대실2, 숙박

이번에 감평받았는데 30%늘었다.

대수선 없이

그것도 일년만에 

두군대에서 안정적으로 성장을 했다.

작은 시행도 하고 싶다.

 

이것을 겪으면서 금융조달을 다 해봤다.

 

직장인들이 더이상 돈나올 때 없어요.

이 상태 있잖아요. 저는 10번은 더 받을 수 있어요.

정말 많이 있고

 

계 12개 들어서 1번째 하는 것

지하자금 범죄자금아니고

건물보고 쇼핑하는 분도 많나보고

 

돈 벌려면 금융밖에 없다.

내가 그 것을 해야 겠다.

 

금융업을 조금하게 하고 있다.

이렇게 운영하려면 IT도 있어야 해서 개발회사도 있고

법인 7개를 운영하고 있다.

호텔 프랜차이즈하려고 준비하고 있다.

 

가족, 친구들 연 끝긴사람도 있다.

그래도 살아야하니까요.

 

이렇게 시행착오를 겪지 않아야 하니까요

알려드릴께요

 

우리나라가 숙박업소가 부족하다.

우리가 많이 부족하다.

많을것 같지만.

 

일산 고양같은데 케이팦 콘서트를 하면

숙소를 평택까지도 내려간다.

 

유명한 사레가 있다.

영암에서 레이싱 대회

 

글로벌 회사들이 오는 것

영암에 숙소가 없었다.

그래서 문제였다.

국제적으로 망신이였다.

 

숙소라고 잡았는 모텔

평택, 안성 5성급, 4성급 없잖아요.

 

수원 같은데 광교 빼고 없죠.

인천도 송도 빼고 없죠.

생각보다 없어요.

 

직장인 부업,

 

에어비엔비, 고시원 창업 많이 나온다.

 

플랫폼을 OTA라고 한다.

부킹닷컴, 호텔닷컴

 

OTA를 30여개를 쓴다.

그 중에서 에어비엔비가 80%가 되고

나머지는 안 중요한다.

 

에어비엔비에서 미등록업체를 내린다고 하니까.

 

삼삼엠투, 리브애니 할 수 있어도

유입이 별로없다.

 

합법적으로 운영할 수있다면 추천한다.

 

건물주에게 12층 건물이 있다면

중간에 2층 3층을 호텔을 해봐라

엑셀 돌려보면 월세 3배가 나온다.

 

왜 숙박업인가?

단위 면적 당 가장 큰 매출을 낼 수 있는 비즈니스 모델이기 때문

 

고가의 호텔

호텔보다 싸지만 에이버엔비

호텔 개스트하우스

리조트 이렇게 되어있다.

 

우리가 호텔을 하고 있지만

호텔게스트하우스는 건물이 있어야 한다.

부동산 투자관점에서는 호텔은 부담이 된다.

 

다세대, 오피스텔, 고시원

60만원, 65만원, 40만원

평당  1600원, 3600원, 4444원

 

호텔 하루 20만원 월 가동율 60% 평당 15000원

에어비앤비는 15만원, 가동율 85% 평당 21250원

2만원이 넘는다.

 

굉장히 좋은 비즈니스다.

추천을 드린다.

 

호텔들도 에어비엔비에 올란다.

호텔이냐 모텔이냐, 게스트하우스나

구분은 옅어지고 있다.

 

프로세스는

 

사업의 목적, 목표를 해야 한다.

건물을 바이아웃을 할 것인가

캐시카우를 할 것인가.

 

생숙이 하나당 3억이 한다.

매도차익을 낼 수 없다.

파이프라인다.

 

팔 때 남길라면 에어비엔비보다 호텔이 낳다.

노후자금이냐 생활자금으로 할 것인가.

 

컨셉과 타겟

 

숙박업소가 다 비슷할 것 같지만

다 다르다.

 

내국인을 외국으로 바꾸어서 매출이 확바뀌었다.

커플들이 가는 대실, 가족끼리 가는 숙박업소

휴식할 수 있는 것, 공항호텔로 하는대도 있고

비행기 결항할 때 박터진다.

인근이 마비가 된다.

 

누구를 대상으로 할 것인가.

서울에 오는 커풀이나, 친구 + 외국인 광광객

주요광광지를 걸어다닐 수 있는 것

 

이분들에게는 셔틀서비스를 해주기도 한다.

그 다음에는 입지선정을 하는데

부동산도 입지선정을 하는데

입지가 중요하다.

 

레지던스가 잘 된이유가

좋은 위치였기 때문이다.

 

외국인들이 서울 관광온다.

하나가 명동상권 하나가 홍대상권

 

양산에서 모텔을 하고 싶다.

저도 잘 모르겠다.

 

어떤 사업이든지

가격경쟁이 일어나는 곳으 나와야 한다.

 

전부다 돈을 못 번다.

10만원짜리를 20만원을 주고 오게 할 것인가.

마케팅관점에서

 

입지가 좋으면 다 되는 것이다.

6평 정도 되는데 작다.

 

침대 놓고 이렇게 스펙이 안 좋은데

그정도 비용을 받는다.

 

업장 검토 및 계약

 

계약하기 직전에

경쟁강도 분석

 

저수지가 있다.

1번저수지, 2번저수지

 

1번 저수지 물고기 10마리가 있다.

2번 저수지 천마리가 있다.

 

2번에 가야겠죠?

 

1번 저수지 물고기가 10마리가 낚시꾼이 1명

2번 저수지 물고기가 천마리, 낚시꾼이 천명

 

물고기가 얼마나 있느냐?

마켓싸이즈

 

낚시꾼이 몇명있느냐?

경쟁강도

 

마켓사이즈가 몇이냐는

물고기 몇개 가지고 가느냐는 중요하지 않다.

 

내 주변에 낚시꾼이 몇명있느냐가 아주 중요하다.

명동상권은 낚시꾼도 많은데 수요는 더 많았다.

 

대부분은 경매물건들

모텔 촌들

강남역과 신논현들 커피숍이 100개가 있다.

 

101번째 커피숍을 차렸다.

나머지 100개를 재끼고 커피숍을 와야하는 이유가 있는가?

 

내가 쑥차를 좋아해 

커피숍이 쑥차를 파는 곳이 여기다 하면간다.

100개 중에 가장 인테리어가 좋아.

가장 싸, 서비스가 좋다.

 

뭐라도 차별성이 있어야 한다.

그런게 하나라도 있어야 한다.

 

없다는 것은 경영의 성과를 운에 맏기겠다는 것

 

모텔투자

모텔촌이에요.

 

가면 가격을 알 잖아요.

2.5만원 3만원

이것을 뚤고 6~7만원 받을 수있을가요?

정말 어렵다고 생각해요.

 

물건이 싸다고 그걸 사고 하는 것보다

옆에 모텔촌이 아닌

 

경쟁자가 없는 곳에 하는 것이 좋은 전략이라고 생각한다.

아니면 월등히 잘하던가

 

경쟁자들의 강약점은 무엇인가?

 

호텔 옆에 있던 2개 들은 망하고

우리 쪽으로 왔다.

 

호텔에서 망하기 전에 하는 것은 무인화다.

고정비가 많이 나가서 그렇다.

 

무인화 하면 어떤 생각 드세요?

 

5성급 호텔 중에 무인화를 하는 곳은 없죠?

 

왜냐면 경험을 파는 서비스이기 때문에

 

호텔말고 위탁 숙박을 한다.

30개 모입을 한다.

 

체질 개선을 어떻게 하냐면

레지던스를 하면 대신운영을 해달라

 

에어비엔비를 돌려서 매출을 냅니다.

한달에 한 300만원 나온다.

많이 나오면 350만원 나온다.

 

몇대몇 나눈다.

수수료 기반이라서 케파가 크지 않다.

몇백개씩 하지 않는 이상은

 

돈이 많이 남는 것은 직영으로 하는 것

 

단독건물에 하는 것을 추천을 드려요.

위탁 수수료 하는 것보다.

 

30개면 4층짜리 하는 것만 해도 가능합니다.

 

호텔과 레지던스의 차이

호텔안 가고 레지던스에 가는 이유

 

차별화 포인트

주방이 있고 없고 차이

호텔에서 일주일 있는대 7일 있으면 부담되잖아요.

 

운영준비

 

프론트데스크 꼭 사람이 해야 하는고 생각한다.

 

무인화가 먹히는데가 있다.

사람들이 마주치기 싫어한느 곳

 

레지던시 차별화 포인트

컨시어지 서비스를했다.

외국인들은 별의별 요구가 많다.

치킨시켜달라, 애가 아프다, 서류 띄어달라

법무부 가야 되요.

 

애가 고열이 났어요.

외국인 손님을 안 받는 곳이 있다.

한국사람들도 응급실 대란이 났는데

본인이 응급실 불러서 다 처리를 해주었다.

완전 감동을 한 것이다.

 

이런일이 무인텔에서 일어났다면?

 

프론트 매너저가 있고

온라인 채널매니저가 있다.

생각보다 많다.

 

OTA에서 하루에 100개 넘게 온다.

OTA에 점수로 반영 된다.

 

기술인데 매물리스트 나오는데

정확도도 나오지만

당근마켓도 마찬가지

퇴근할 때 점이라도 찍고 나온다.

 

현장에서 있는 직원이 못한다.

재택근무를 하는 사람이 한다.

 

숙박업에서 가장 많이 영향을 미치는 것은

가격이다.

 

옆에 있는 숙박시설에서 조금 더 싸게

조금 더 과감하게 하루에 5번 정도 바꾼다.

전문영역이라서 나도 잘 모른다.

 

퇴근할 때는 빈 객실이 있다면?

돈 만원이라도 받는 것이 좋다.

빈객실이 있다면 못받는 것이다.

 

당일 특가 밤10시에 올리면

쏠드아웃이 되고

 

이런게 있는지 모른다.

이런것만 관리해주는 것

이런것도 생각하고 있어요.

 

집기구매 쉬울 것 같죠?

집기를 통일하는 것이 중요하다.

 

17객실, 15객실, 10객실 같이 운영해줄 수 있냐?

묶어서 할 수있느냐?

 

할려면 타올류가 통일이 되야 한다.

동서남북이면 규격이 다르니까

오래 걸린다.

 

OTA셋팅

상세페이지 많드는 것

얼마나 잘 쓰느냐

 

객실 사진보고 결정 많이 한다.

그 사진은 돈주고 사진작가를 써야 한다.

 

사진올리자 마자 예약률이 달라 진다.

 

구매결정요인

이러한 요인으로 결정한다.

 

학원을 등록을 했잖아요.

다른 학원도 많잖아요.

다른데 말고 여기를 결정한 이유

 

친구가 추천했다.

 

신뢰도가 높다.

 

호텔 비즈니스는 무엇이 중요할까?

 

너무 상식적인 것

못하는 사람들이 많다.

 

위치, 청결, 후기/별점 , 서비스

 

투자기술은 저평가되서 올리는 것도 있지만.

 

바이업보다 캐시플로워 관점에서 보면

상급지로 가야 된다.

 

지방으로 가면 4성급 호텔도 10만원 받는 곳도 있다.

 

호텔 운영하면서 2개가 망했다.

 

메이필드호텔도 본채가 식당이다.

주말에 1+1상품까지 했다.

토요일 숙박하면 일요일까지

20만원으로

 

하루 단가가 개내보다 많이 받았다.

 

지방에 싼거 사서 하는 것

위탁운영 좀 해주세요.

뚜렷하게 떠오르지 않을 거 같아요.

 

대부분은 후기/ 별점이다.

 

좋은 후기는 어떻게 받는냐?

두개다.

 

청결상태, 서비스가 영향을 미치는데

 

레지던스 사업을 하는데 모르는데.

객실 하나에 두시간을 청소를 했다.

 

제실청소를 하는데 몇분정도 걸릴까요?

10~15분을 했다.

 

모르니까. 먼지도 모르겠고

공기까지 깨끗하게 했다.

 

초반에 댓글이 엄청 좋은게 달렸다.

살다살다 이렇게 깨끗한 객실은 처음본다라는 댓글

먼지한톨없다.

 

이런게 쌓이니까.

 

DNA가 남아있으니까

객실하나당 40분씩 한다.

동종업계에서 두배이상 하는 것이다.

 

청소를 잘 했어요.

사람들이 보는게 뭐냐면 머리카락 하나 있어

방 전체가 관리가 안 되있다.

 

머리카락 하나라도 없는게 중요하다.

거울, TV 뒤에 침대 밑에 먼지가 안나올 수 없거든요.

그런 곳도 빡빡 딱아요. 

 

직원채용할 때 결벽증 우대한다.

 

서비스는 무엇이냐면?

고객만족을 해서는 안 되고

감동을 시켜야 한다.

 

서비스는 대부분은 못해요.

상위 5%는 메뉴얼로 한다.

 

호텔은 맨트가 나온다.

기계적이고 마음과 연결이 안 되있다.

 

최상위는 원칙만 지키고

직원들을 프랜들리하게 대하자

내 가족처럼

 

내 고모를 숙박을 시켜

조카가 아퍼, 이런식으로

 

네이버에서

리뷰를 한번 보세요.

감동받았다.

 

숙박업소가 실패하는 이유

적절하지 않은 입지 선정

 

입지

수요-공급법칙을 뛰어넘기 힘들다.

 

타겟팅과 포지셔닝이 안 되있다.

 

휴식, 관광, 데이트, 

 

시선호텔 포지션을 어떻게 했냐면

고객분석을 해보니 중년 불륜고객이 많은 거에요.

 

차이점은 여자가 계산하면은 부부

남자가 계산하면 불륜이다.

 

남자 입장에서 시물레이션을 돌리는 거에요.

남자는 가오살리고 싶잖아요.

 

프론트 갔는데 옛날 모텔 이러면 가오 안 살잖아요.

딱 열었는데 먼가 있어보여

가족들 갈 땐 안 중요한다.

 

이것을 공략하자

엘리베이터 빛 흐리게 하고

여기는 비대면으로 들어갈 수 있게 하고

사람 마주치는 것 안 좋아해.

 

지하주차장에서 객실 바로 이동할 수 있게

가오사는 인테리어 바꾸니까

잘 되더라고요.

 

차별화된 WHY으 ㅣ부족

 

깔끔하고, 조용하고, 합리적인 가격이 특징인 숙박업소의 특징 없다는 것과 마찬가지

 

서비스와 운영에 대한 집착적인 디테일 부재

 

숙박업에 처음 들어갈 때

자신감을 얻은 것은 무엇인가

 

요식업을 예로 들면

이런거 고치면 되는데

기를 쓰고 안한다.

 

공기밥을 기를 쓰고 작아진다.

원가를 보면 적다.

하나 더 준다.

 

20명에게 꽁짜로 준다면

한명만 오면 다 퉁친다.

 

호텔로 예를 들자면

32PDP TV를 쓴다.

 

46인치 티비를 쓴다고 하면

30만원이면 바꾼다.

 

한달에 한명만 들어온다면 2~3개월이면 본전찾는다.

안마의자 3만원 한달에 3명만 와도 된다.

굳이 그렇게 안 할려고 한다.

 

변화를 안하려고 한다.

 

Agile

도요타에서 개선되는 아이디어가 10만개다.

직원들이 일을하면서 어떻게 하면 개선을 할 수있을까?

모든 임직원이 내제화되어있는 상태다.

 

저희 직원에게 퇴근할 때

내일 서비스를 할 때 오늘 배운 거 중에

무엇을 잘 할 수 있을까?

 

아이디어가 계속 나온다.

청소할 때 안 쪽부터 했는데

밭까쪽으로 

 

이런게 누적되면서 서비스가 올라간다.

여인숙에 tv가 없는대가 있다.

 

메트리스 하나만 바꾸어도 손님들이 달라진다.

메트리스를 5성급 납품하는 것 동일한것을 했다.

굳이 그것을 안 산다.

 

소비자로서도 많이 보게 되었다.

 

재무 전략의 실패

 

단가 경쟁이 나타나는 시장은 떠나야 함

 

마케팅의 목표는 10만원짜리를 5만원에 파는게 아니라,

어떻게 20만원에 오게 만드는 것인가 임

 

퍼포먼스를 위해 퀄리티를 포기해야 하는 경우가 상당히 많다.

 

최근의 흑백요리사 유행했잖아요.

 

미슐랭의 저주

대다분은 식장은 망한다.

 

짐작되시나요?

쉐프들은 최고급 식자재, 최고급 인테리어

최고 지만, 남지는 않는다.

 

사업에서는 돈을 남겨야 한다.

 

건설업하고 한 회장님은

럭셔리로!

돈이 남느냐?

 

수익성이 가장 높은 포인트가 있다.

보통은 20객실 정도는

할아버지 할머니 한분이 프론트 하고

청소하는게 맥스다.

 

프론트 보면서 청소 1~2명 돌린다.

40개 정도 할 수있어요.

35개 정도.

 

프론트, 청소 2명, OTA 한명

이 사람들이 할 수 있는 캐파가 50개 라고 보거든요.

 

여기서 더 늘어난다면

50개 넘어가면 청소 한팀이 더 들어야 한다.

식당을 한다. 한 4명을 더 뽑아야 되요

연회를 한다 10명을 더 뽑아야 한다.

 

150객실인가한는데 직원이 70명인가 한다고 한다.

 

저희 두개 사업장 5인이하 사업자이다.

 

미슐랭저주랑 비슷한다.

3대 럭셔리 호텔라고 하면 

아만, 원엔원, 식스센트

 

300만원 400만원 받아도

룸하나에 버틀러가 3~4명이 들어요.

 

인스파이어 호텔 2조원 들었데요

25만원 받아서 될까요?

 

절대 안 되거든요.

운영관점에서 보는데

 

적자를 매달보는데도 벨류가 올라갈까?

호텔사업을 한다.

 

최적의 사이즈가 50개다.

 

50개가 넘어간다하면 사람을 더 뽑아야 하고

50개 밑으로 간다면 캐파가 남는다.

최적화 해서 하고 있다.

 

첫째도, 둘째도, 셋째도 입지

 

고객분석을 집착적으로 한다.

 

숙박업에서 1~100가지 고객들이 원하는 것을

찾아서 해결한다.

 

고객 만족을 넘어서 고객 감동을 넘어서 고객의 행복을 추구해야 한다.

이런것은 일본사람들이 잘 한다.

 

겨울에 놀것이 없잖아요.

료칸에 가는 것

문화재 같은 같은데를 갔다.

 

일본의 서비스 교육을 도입할려 했다.

문화적으로 안 된다.

 

미국식 서비스는 쿨한 서비스

뭐가 맞다 틀리다가 아니라.

 

마음을 다해서 해주는 것

리치칼튼대 200달러

고객의 트러블이 있다.

한고객에게 200달러 쓸 수 있다.

 

큰 돈 들어가는 거 아니면 조치해줘라.

 

수익화 전략

만실이다 하면 만족하하고

가늘고 길게 가는게 아니라.

 

어떻게하면 매출을 올릴까?

여행사와 같이 하는 것

1층에 편의점 매출을 올리는 것

 

호텔은 취사가 안 된다.

에어비엔비에 3성급은 다 올라와있다.

 

인스타 감성숙소 관심 많음

숙박비는 40~50만원 고민 됨.

 

2000년대 초반에 은퇴하고 팬션 창업 유행했잖아요.

독채팬션해서 50만원 100만원 하는 것 

내가 거기 있으면서 하는 것은 추천한다.

민원요소가 많이 있다.

 

인터넷이 안되요, 보일러가 안되요,

화장실 막혔어요.

수원살았거든요.

새벽에도 갔다.

 

합법적으로 하기도 어렵기도 하기도

그런 독채여야 하지만

서울에 할만한대가 없지만

제주도거나 거의 많이 죽었고

영월 남도 고객 유치하기 쉽지 않고

 

구매결정할 때 외관 잘 안 보잖아요.

조선호텔 중에 레스케이프

인테리어를 되게 잘 했다.

 

프랑스 어떤 스타일이라고 하더라

 

이 호텔이 밖에서 보면 안 보여요.

양옆에 호텔 망했잖아요.

사람들은 결제를 옙을 보고 결정을 해요.

서비스가 영향을 많이 준다.

 

이런 생숙에 보면

자가운영

나는 내가 직접하고 싶어

위착수수료 아까워

라인센스 빌리듯이

 

본인이 직접하는 사람이 있다.

퇴근하고 주말에 청소하고 하는데

한달에 400씩 벌어간다.

되게 잘한다.

 

3개 돌리니까 천얼마씩 벌었다.

굳이 독채가 아니더라도

아파트 하나를 그런식으로 돌리는데 잘 하는 곳도 있다.

 

너무 외진대는 관리가 어렵다.

도심에서 하는 것을 추천한다.

 

생숙 라이센스 받는 것은 어려운지

어렵지 않아요.

보건소가서 하면 된다.

 

에어비앤비 단독주택이 저렴하게 나오지만

위치가 애매한데 괜찮은지?

 

미아역에 관광가는 사람 있어요?

없죠? 그렇면 단가를 높게 받을 수 있는지...

 

싸게 사서 대수선만해서 벨류는 올라가요

돌리려면 관광입지가 좋지않나

 

호텔 부킹율은 어느정도인가요?

통계적으로 60%라고 한다.

 

보통 1월, 2월, 9월이 비수기

12월 성수기, 10월 성수기

특별한일 없으면 90% 이상

 

자급조달 힘들다고 하셨는데 수선비, 직원 고용 등

자금 마련 어떻게 하셨는지?

 

사채만 15개를 섰다.

위착운영하잖아요.

집기비, 청소비, 인건비 다 받는다.

내 돈이 많이 들지 않는다.

 

숙박업은 정부지원금, 기보,신보 받지 못한다.

그래서 무엇을 하는냐?

이런 앱을 만들어서 프로테크업체다해서 받는다.

 

핸디즈, 온다

위탁숙박업

 

종로에 생활숙박 대신 운영하잖아요.

숙박을 운영을 올려주시나요?

 

마스터리스씩으로 한다.

시행업체가 호텔 짓잖아요.

운영에 대해서 잘 모른다.

 

시행업은 금융업이잖아요.

운영하는 팀이랑 한다.

시너지가 난다.

 

파트너십으로 해결하는 방안으로