연구반이라면 반드시 알아야 할 명도 (천자봉선생님)

 

부동산 명도

 

1. 낙찰자 명도집행에 문제점.

 

2. 법원을 믿지말고 나 스스로 명도한다.

 

3. 명도집행비용을 줄이는 요령과 방법.

 

명도 비용을 줄이는 방법.

 

명도를 법원에서 해준다고 생각한다.

 

방법과 요령은 내가 하는 것이다.

 

명도=인도(강제집행)

 

물건을 반출 하고, 사람을 퇴거 시키며

부동산을 인도받는 강제집행 절차

 

1. 임의이행 (스스로 나가는 것)

2. 협상

3. 강제집행(최후수단)

 

명도는 소송을 해서 하는 것

인도는 소송이 없다.

 

방법은 똑같다.

 

3번 강제집행을 하지 말자는 것

돈도 많이 들고 시간도 많이 든다.

 

대금납부 후 배당 이후 인도명령이 나온다 보통

지금은 그렇게 나온다.

 

낙찰하고 나서 배당이후 나오니 대출이자를 납부한다.

 

입찰 후 낙찰이 되면 시간이 되면

공손하게 재계약을 안 할거면 나가 달라고 한다.

 

인도명령서가 가면 답변서가 온다.

 

지금부터 경매가 진행되서 이제부터 이사를 알아보겠습니다.

답변서가 오면 좀 기달려준다.

 

시간이 너무 오래 걸린다.

3~6개월 이상

 

경매계

인도명령신청, 심문서송달, 인도명령결정

 

집행관

접수, 예고, 명도, 경매

 

예고를 잡고 안나가면 다시 해야 된다.

짐이 있으면 감정하고 경매해야 된다.

3주 걸리고 창고비가 올라간다.

 

과다비용 발생

 

노무자, 차량비용, 창고비용

 

열쇠기술자, 지게차, 특수노무자

 

낙찰자 필요없다. 폐기비용 걸림.

 

법원을 이용하지 말고 직접해라.

 

명도에서는 교양이 없어야 한다.

 

필요없는 이야기는 하면 안 된다.

 

혈액투석 이야기는 하면 안 된다.

환자가 있으면 위험하다.

 

만날 때마다 정보를 알아와야 한다.

5톤이 못들어가고 2.5톤이 2개 와야 겠다.

사다리차가 안 되니까 저쪽 창고로 해야 겠구나.

 

투석을 오전에 하니까.

명도를 해야 겠구나.

 

명도를 집행관을 하는 사람도 사람이다.

집행관이 명도를 안 할려고 하는 사람도 있다.

 

경매 수수료를 받는 것이다. 집행관

경매도 경매 수수료가 있다.

 

조금 적극적으로 해야 된다.

 

돈주고 법원에 강제집행을 하지 말자.

 

차량 5톤 1대 50만원, 창고 20만원이다.

 

30평기준 230만~260만원

 

법원을 믿지말고 나 스스로 명도하자

 

임장시 확인 (물건 등)

리스물건이 있는지 (PC방, 헬스장, 주방기구등)

명도분석을 하면서 

 

임장시 점유자를 만나자(재계약, 철거, 수리)

유치권자를 만나서 무엇을 원하는지, 공사를 했는지 알아야 한다.

정보를 알아야 된다.

 

3년이 지나면 채권이 안 된다.

 

재계약을 하면서 조건을 이야기 한다.

안 한다면 리모델링, 수리, 철거 등등

 

배당요구여부 및 낙찰 후 방문

 

배당요구 시 재계약을 안 한다는 뜻.

 

정중하게 이야기 해야 된다.

낙찰하면 이제 시작이다.

 

고정지출이 아닌 유동지출이 발생하지 않아야 된다.

명도비용, 이사 등등

 

명도를 잘 하는 것

이사를 안가는 것 등, 대기업, 편의점 지속적으로 영업하는 곳

 

불법건축물 신고가 들어갈 수 있다.

 

대금납부 전/ 후 방문

인도명령신청

 

집행비용 및 부당이득금청구

상대방에게 상당히 압박이 된다.

 

설마설마 하는데 직접하면 

판결받으면 12% 연체료가 발생한다.

 

판결문을 양도를 하였다.

전문으로 하는 사람들이였다.

 

자녀가 있을 때는 피한다.

 

점유 및 동산포기각서

 

채무자는 부동산을 낙찰자에게 인도 하라

 

대금 납부 시 경매계 신청 6개월 이내 신청

 

윗사람이 일 잘하냐 못하냐는?

 

통계를 낸다.

미재사건이 있는지 없는지 확인

미재사건이 없는 것이 잘 하는 것이다.

 

우편보다는 전화로 하는 것이 빠르다.

 

낙찰이 되면 미재건수가 없어진다.

이사간다고 인도명령을 신천하지 않는다.

 

보존계가 모른다.

 

대금납부는 무조건 신청한다.

 

맞기더라도 내 일처럼 해야 된다.

 

부동산 인도명령 신청절차 (전자소송 사이트)

 

1. 대한민국 전자소송 네이버 검색 후 로그인, 회원가입 + 공인증서 등록 하기

2. 서류제출 클릭 또는 아래 화면 참조 클릭

 

전자소송을 할 줄 알아야 비용을 줄일 수 있다.

 

중요한 것

 

사전 임차인 도는 소유자와 카톡이나, 증빙이 될만한 서류 첨부가능

좀 더 유리하다.

 

정중하게 알려주었다는 것을 알게 된다.

대출이자를 낼 수 있다.

 

개인이 소유자, 법인이 임차인이다.

법인은 이제 알게 되었다.

 

1층,2층 사용 법원

 

5층,6층은 경매가 된것을 이제 알았습니다.

 

대출업자는 자기일이 아니니까.

대충 쓴다.

 

직접 쓰면 언제 이사가라고 하고 알려주었다는 것

 

세입자와 문제가 되었을 때 잘 할 수 있다.

 

거물대리 204-6

공장

 

공장에 호이스트에 있다.

감정에 포함되어있다.

 

주인 허락도 안받고 왜 사용합니까?

 

대금납부하고

이 기계 제 것입니다.

 

사장님은 일하지 않는다.

 

가만히 있으면 안 된다.

잠깐만요.

 

매각에서 제외되면 더 좋다.

가져가면 된다.

 

가져가면 고철이 된다.

 

경매로 진행해서

매각에서 상계처리를 하면 된다.

 

동산포기각서

 

24년 10월 1일까지 이사하지 않으면(점유권을 포기하며)

집기 및 동산(일체)을 임의처분 하여도

민,형사상 이의제기하지 않고, 집기 및 동산일체(처분비용)을 본인이

부담하는 것에 동의하며 각서합니다.

 

내용증명은 언제 보낼까요?

 

대금납부 전까지는 권한이 없다.

협조요청서라고 해서 보낸다.

 

명도집행 비용을 줄이는 요령과 방법

 

집행을 언제까지 한다는 규정이 없다.

예고하라는 것은 규정이 없다.

 

예고없이 진행해 달라고 특별히 요구할 수 있다.

 

예고 없이 집행할 것을 요구 / 집행일시

 

민사집행규칙3조 집행일시

 

집행관은 민사집행의 신청을 받은 때에는 바로 집행개시일

정하고 신청인에게 통지 하여야 한다.

 

부득이 사정이 없으면 신청 받은 날로부터 1주일 안으로 정한다.

 

공손하게 이야기 해야 된다.

가만히 있으면 안 된다.

 

조문을 알고 있어야 한다.

 

현장보관/ 열쇠비용?

 

폐기비용

 

현장보관하면 비용 줄이고 빠르게 끝낸다.

 

채권자가 보관각서를 작성하고 잽행 현장에 보관하였다.

 

집행 시 탑차를 불러야 한다.

50만원 100만원 더 든다.

 

상가 통상가 낙찰을 받는다면

 

하나씩 적어야 한다.

 

뭉쳐서 한다.

권한을 풀어줘야 한다.

한명씩 15개를 만들어서 한다.

합의를 하나씩 한다.

 

단채로 하면 우루루 달려든다.

하나면 하면 무너진다.

 

도망다니면서 하나씩 한다.

비용이 절감이 된다.

 

3층에 여러명이 되어있어도

이사간 사람도 있을 수 있다.

가서 꼭 확인을 해야 된다.

 

특정되어야 한다.

어느부분에 있는지.

 

감정사가 갔을 때 최대한 알아내야 한다.

 

명도가 다 되는데 옛날사람은 남아있다.

거주불명이 있다. 40여일 걸린다.

 

거주불명을 하는 순간 4대보험이 없어진다.

 

동산포기 각서는 이사날짜를 정하면

 

임차인은 배당을 신청하면 대금납부하고 3~4주 걸린다.

신청을 하고 배당 안 받고 간다.

인도명령 신청해 주십시오.

계속적으로 전화를 해야 된다.

 

다가구는 구분등기가 안 되어 있지만

만만한 사람 하나부터 시작한다.