2024년 11월 민팡이 정규강의 3회차 - 01

 

목요일이 좋은 이유

 

월화수 입찰하고 목요일 결과 확인

 

일본여행을 다녀왔다. 6년만에 결혼도 하고 애기도 생기고

 

한국에서는 투자에 대한 생각을 계속 한다.

8년동안 달렸다.

언제까지 해야 되나...

 

여행을 다르게 다닌다.

남에 돈으로 다닌다?!

 

예행 적금을 든다.

적금을 타면 예금을 든다.

 

가지고 있는 월세로 넣는다.

비 근로 소득으로 쌓이면 넣는다.

 

월세를 쌓고자 하는 이유

세입자들이 넣어주니까.

재미가 있다.

 

월세를 여행자금으로 쓰면

차곡차곡 모아서 쓰면

 

월세로 받은 걸로 100%로 재투자를 했다.

어느 순간에 모든곳에 치우치면 안 좋으니까

주신, 코인도 했다.

 

주식도 내 돈으로 하니까 괴로웠다.

빌라의 20만원 월세가 들어온다면

이것으로 한다.

 

없어도 생활을 하니까.

월세 받는 것으로 조금씩 넣었다.

 

비트코인이...

조금씩 사모으니까 수익률이 좋았다.

 

여유자금으로 하니까 수익률이 좋다.

 

여행, 명품, 코인 이런 것을 남의돈으로 사자.

단타로 많이 못번다.

 

경기도 고암동 12102 주원마을 17층

전용 18평

최저가 1.2억

방세개, 화장실 두개

 

위치가 좋았다.

대단지

초등학교, 중학교, 고등학교 다 있다.

덕정역까지 마을버스

GTX-C가 들어가는 곳

 

전세 놓고 가져가면 좋다.

 

체납자라서 명도 문제가 없다.

물건의 가치가 있느냐?

 

투자 안 할 사람은 안 좋은점만 찾는다.

인테리어를 하거나 조금 저렴하게 내놓거나

 

괜찮다고 생각했다.

GTX-C가 들어온다면 삼성역까지 20~30분에 간다면?

 

수원에서 여기까지 가면?

2시간 걸린다.

 

어플을 이용해서 만원!

두장 붙였다.

 

연락이 안 와서...

관리실 내 전화번호를 전달해 달라

 

코드가 맞는 부동산을 컨텍을 해라.

 

부동산 소장한테는 연락이 갔다.

정확히 몰랐던 것

협의를 시작

 

2,500만원 세금 때문에 공매 진행

 

적절한 수고비를 받고 해결함.

 

800만원 협의를 해서 진행함.

취하동의서

 

1.738억 

 

공매를 통해서 강제집행까지 간적이 없다.

 

비주택투자 사례를 알려드리겠다.

 

명도 때는 돈이냐? 시간이냐?

상대방에게 어떤 것을 줄 것인가?

 

둘 다 준다면? 투자자인데?

둘 중 하나를 내려놓아야 된다.

 

이사비를 주던가.. 아니면 조금 더 살게 해주던가.

어떤 상황인지...

 

상대방이 어떤 상황인지 들어야 된다.

 

1. 대화가 최우선이다.

 

메모

 

관리사무실

 

캠코

 

연락처가 있을 수 있다. 연락이 안 된다.

내 번호를 주어라.

 

대면보다는 비대면으로

 

우리 동네 심부름꾼 해주세요.

 

상대방도 거주할 수 없는 것을 알고 있다.

 

연락이 안온다면?

 

2. 우편을 통해 대화를 시도한다.

 

모르는 경우가 있다. 간단하게...

내용증명을 받으면 기분이 좋지 않다.

 

1차 - 안내문 ( 가볍게 )

 

2차 - 내용증명(법적절차 포함)

 

상대방은 누군지 모르기 때문에 긴장하고 있다.

보통은 모르기 때문에 긴장하고 있다.

 

2단계까지 해서 안 되면

거주를 안하는 경우가 있다.

 

1차 때 거주자가 없는지 확인해야 된다.

거주자가 없다면 빠르게 해결할 수 있다.

 

우편을 온라인으로 다 가능하다.

 

e-그린우편 [소형봉투]

우편함에 있다.

 

내용증명

집배원이 없다면 배달이 안 된다.

 

수능 때문에 몇일까지만

누가 아파서 병원을 가야 되서

언제까지...

 

잔금 때 후 언제까지 3개월치 한번에 받아야 된다.

약정서를 만들어 놓는 것이 좋다.

 

70~80%는 이사비를 달라

20평때 아파트다 100만원

30평때는 200만원 정도 한다.

 

사장님이 언제까지 나가신다면 이사비를 주겠다.

이사 날짜를 확정시켜야 된다.

 

이사 및 비밀번호 확인 후 이사비 지급

 

명도합의서

 

2~3명은 대화가 안 통한다.

어쩔수 없다.

 

소송을 통해 대화시도

법적으로 끝까지 가겠다는 것이 아니라

대화를 하겠다는 것이다.

 

판사님이 보내는 것은 무시할 수 없다.

 

거주하고 있다면

1. 점유이전금지가처분

문을 딴다. 법적으로 쫒겨날 수 있다 생각한다.

돈이라도 받고 나가는게 좋다.

 

2. 명도소송

강제집행을 위한 부분

 

3. 부당이득금반환청구소송

 

내가 청구하고 싶은만큼한다.

 

 

소제기-> 송달-> 변론기일-> 판결-> 강제집행->명도완료

 

판사님이 둘 다 오라고 해서 합의해

조정한다.

 

안 되면 강제집행, 명도

빨라야 1년걸린다.

 

이거를 통해서 대화를 한다는 것이다.

강제집행 평당 10만원 30평 300만원

 

적당하게 이사비 주고 보내는 것이 현명하다.

 

부동산 점유이전금지가처분

거의 해결이 된다.

 

물건지 관할 법원에 제출한다.

 

인지대랑 송달료를 납부한다.

 

담보제공명령

공탁보증보험증권 발급

점유이전금지가처분 결정문 송달

 

가처분 집행 신청 2주 내로 해야 됨.

2주내로 안하면 효력이 없다.

 

가처분 집행

집행비용 납부

집행일정 확인

 

강제집행신청서

가처분 결정문 발급정본

 

압류재산이였음

많은 비중, 경매랑 권리분석과 비슷

 

신탁공매란?

 

신탁사에서 처분을 위임받은 부동산을 일반인에게 공개경쟁 방식으로

매각하는 제도이다.(=일반매매)

 

일반적은 대출은 근저당.

신탁대출은 방빼기를 안하고 대출을 많이 해주고 금리가 약간 높다.

 

신탁회사 사이트에서 하나씩 확인을 해야 된다.

 

온비드에서도 가능하다.

신탁사에서 직접 매각하는 것과 캠코에서 의뢰하는 것도 있다.

번거롭다. 그래서 기회가 있을 수 있다.

 

매물이 많지 않다.

 

공고문, 감정평가서

권리분석을 해야 된다.

내가 다 알아봐야 한다.

근저당, 세입자

 

신탁공매는 일반매매다.

신탁사에서 중개거래 하듯아.

알아서 다 알아봐야 한다.

 

신탁사 날짜에 강남쪽에 많이 있다.

 

신탁 공매 공고를 잘 읽어봐야 한다.

 

근저당을 승계하는 조건도 있다.

 

유의사항을 살펴봐야 한다.

 

5일내로 입찰 보증금

 

계약 체결일 30일 이내로 해야 된다.

자금계획

 

신탁공매 필수 서류

 

공매공고문(인터넷등기소)

감정평가서

등기사항전부증명원

전입세대열라원(주문센터)

건축물대장, 토지대장 등(정부24)

 

상업용 부동산 사례

 

둘 다 해야 된다.

상승장일 때 매매차익

하락장 때 힘들다.

시세가 안 오르면 힘들다.

 

상가들은 하락장 때 매매가는 조금 떨어져도

월세가 많이 떨어지지 않는다.

 

현금흐름을 가지고 있지 않은분은 힘들어졌다.

예전에는 아파트 가지고 있던 사람들이 좋았지만...

 

투자자는 아파트 빌라만 한다 90%가.

상가를 공매로 잘 안 한다.

 

공매로 상가투자를 하는 사람들은

물반 고기반 좋은 투자를 할 수 있다.

 

공매로 작은 물건

경기도 부천 2018 

전용 10평정도 상가

1억이하로 상가투자

 

로얄타워 706호

역세권

 

7층의 아주 작은 상가

 

현장을 가봤다.

 

내가 입찰하려는 곳은

식당, 주방이 있다.

 

옆에 골프장 음료수, 안주같은거 재공하는 공간이다.

이 상가의 운명에 달려 있다.

 

2시반에 가서 골프장에 들어가는 사람을 세보았다.

골프백을 매고 가는 사람이 많았다.

10팀이 들어갔다.

 

관리사무실에 가서 이야기 해봤다.

스토리가 나왔다.

골프장 잘 된다.

 

재계약이 안 되면 사무실을 내놓자

 

10평짜리 사무실을 구하는경우가 없다.

500/40~45만원 정도 오피스텔의 경우

 

골프장이 아니라 성형외과를 찾아갔다.

유럽에서 온 할머니...

부티가 났다.

 

성형외과가 골프장도 운영했다.

1000/50을 이야기 했다.

비싸다.

 

높게 질러서 해놨다.

결과적으로 1000/45로 했다.

 

결과적으로 골프장은 재계약을 안하면

설비를 다 빼고 해야 된다.

이것 인테리어를 해야 되는 것들

차라리 월세 10만원 주고 하는 것이 좋을듯

 

매매 1억에 내놓고 기달리는 중

 

재계약만 되는 상가를 찾아보자.

타겟을!

 

올릴 수 있는 한계가 있다.

매출이 있으니까.

 

2억 이하로 사고 싶다.

금촌동 990-3

 

금릉역 근처

10층 중에 한칸

세무서가 가깝다.

 

10층이긴 하지만 세무사에게 사무실을 주면?

건물에만 세무사가 30개가 있었다.

 

월세가 100만원이 나온다.

충분히 괜찮다.

두명들어왔다.

 

건축사 사무실로 쓰고 있었다.

60만원으로 살고 있었다.

80만원에 재계약 하자.

 

3개월만 쓰다가 망해가지고 빼주셨다.

임대가 잘 안나 갔다.

 

야당역에 상가가 쌔거가 들어오니까.

위치가 떨어지니까

월세가 안 들어오니까.

 

싹다 밀어버리고 해보자.

반으로 쪼개가지고

 

다른곳에 보니까 10평 내외로 하더라

벽을 만들고 문도 만들고 테라스도 두개로 만들고

에어콘

 

젊은 세무서가 좋아할만하게 인테리어를 했다.

그래서 임대를 놓았다.

 

인테리어비 2,500만원 들여서

한칸에 1000/70만원으로 했다.

 

매매를 2.75억에 팔았다.

양도차익 약 1억

양도세 일반과세

 

가치투자를 해서 매매차익을 얻을 수 있었다.

 

의장부 상가

골프존으로 재미를 봤으니까

찾아봤다.

 

2.6억에 단독으로 낙찰

10층

 

골프존을 전체로 쓰고 있었다.

GSR이 좋은 곳이였다.

골프존 직영

1001호가 휴계공간이였다.

 

입점한지가 2년이 안 되었다.

 

재계약 협상을 했다.

보증금 2000/120만

5% 인상 계약

 

골프존이 나가고 상가를 임대를 놓았다.

 

인테리어가 잘 해놨다.

권리금이 있다 재계약이 잘 된다.

 

칠곡 아무도 안 할 줄 알았다.

근린생활시설

 

사진을 보고 괜찮을 것 같다는 느낌

도면은 집이였다.

 

누가봐도 주거용

그런데 근린생활시설

 

주거용은 수요가 많다.

주택이랑 연결이 안 된다.

대출이 잘 나온다.

 

그래거 이게 기회가 될 것으로 생각했다.

토지를 깔고 있어서 토지의 가치가 중요하다.

 

준주거지역

혼자하겠다고 했다.

 

팔려고 내놓았는데 2.4억이였다.

2.3에 내놨다.

복비 천만원 주겠다.

 

명도를 하면서 1년이 걸렸다.

매매를 했다.

2.25억

 

1층은 창고로 쓰고 2층은 거주를 하겠다.

법인으로 해서 세금이 절감

 

이 물건도 남들이 탐낼까?

남들도 들어올까?

 

폭넓게 물건을 찾고

숨어있는 가치를 찾아야 된다.

 

유찰보다는 신건 때 가야 좋다.

물어보기 편하다.

 

국유재산은 명도가 편하다.

너무 외곽에 있다.

도시에 잘 안 나온다.

 

지방은 수도권은 안 할려고 한다.

지방에 은행에서 찾아야 한다.

기존의 업체들에게 물어본다.

 

최근사례 근생에서 등기부를 때본다.

6개월 내로 은행에 연락을 해본다.

 

남들이 어려워하는 것

경쟁을 어떻게 줄일까?