2024년 11월 민팡이 정규강의 4회차 - 01

남들이 투자한 물건 분석

 

빠르게 낙찰받아보기!

 

일반사람들이 어려워 하는 것

수익성 좋은것

 

셀프등기하는 방법

 

물건을 왜 입찰하고 어떻게 풀어갈것인지.

 

개인, 법인으로 할지 나누어 봤다.

 

처음에는 개인으로 한다.

 

첫번째 물건은 안산시 고잔동 527-7 안산고잔중시티

건물면적 약 6평

 

8190만원

연식이 얼마 되지 않았다.

 

중앙역, 고잔역 10~15분정도 걸어서

 

건폐율이 높음

위쪽 아래쪽 오른쪽은 다 막혀있다.

 

서향은 뚤려있다.

 

공매재산명세에서 하자는 있는가?

아무도 없는가?

 

공부상으로는 전입자가 없지만

사람이 있을 수 있다.

 

미납관리비가 얼마인지?

240만원정도 밀려있다.

 

전입이 없어서 보증금 물어줄것이 없다.

 

보수적으로 500/50으로

 

5년차라서 내부는 대동소이

 

한번더 기달리면 경쟁자가 붙는다.

확실하게 입찰해서 지금 받자.

 

이정도 컨테션에, 이정도 위치면 이정도가 낙찰이 된다.

 

2~3명 예상함.

 

유효는 2명이였음

8338만원에 낙찰됨.

 

낙찰자는 이 금액을 섰을까?

다음번에 입찰할 때 공부!

 

6개는 유찰

 

부평동 431-15외 1필지 헤리움노블레스

 

오피스텔은 서울로가는 역세권~

 

300/55

보증금이 작기 때문에 신고를 안 했을 뜻

 

단기임대가 많았다.

500/45에 나간다.

 

4층이였으면 안 했을 것이다.

동향인데 교회라서 뚤려있다.

 

공매는 안되면 말고~

경매는 현장도 하고 법정도 간다.

 

연말에는 대출이 안된다고 하지만

곡성, 지방에는 있는 곳이 있다.

 

신용도,부채, 제무재표 100군대까지 알아냈다.

 

30군대 알아보고 안되면

30군대를 했다.

 

수익형건물은 15% 이상은 한다.

기준이다.

 

내년에는 금리가 떨어질 가능성이 크다.

 

충청남도 예산군 응봉면 지석리 340-2

토지/대지

24m2, 약 6평

유찰도 안됬고, 금액도 작고

 

건물이 괜찮다.

시골치고는.

로드뷰에는 빨래가 있다.

집에 사람이 살고 있다.

누군가 필요하겠구나.

건물 밑에 토지 지분이 나왔다.

맹지다.

건물이 있어서 농사도 못짓는다.

 

13/2인 경우 상속인 경우가 많다.

 

이땡땡은 형제들이다.

주소가 있는 사람이 있다.

증여를 받은 사람 주소가 있다.

아무래도 같이 살 수 있겠다.

 

아무래도 지분을 팔 수 있겠다.

소송을 하고 협상으 할 수 있겠다.

 

200을 써서, 300에 팔려고

50%를 벌려고 했다.

 

결과는 20명이 있었다.

400만원을 섰다.

 

이 물건은 8월에 낙찰이 되었다.

천만원에

 

돈이 없으면 남들이 하기 어렵운 물건을 했다.

 

물건들은 많이 있다.

내가 준비되어있으면 된다.

 

영광에 있는 아파트

3850만에 낙찰

 

98년도부터 2800만원에 산다고?

 

집중해서 본것은 오래되었는데

도어락도 변경이 되어있다.

 

안에를 하고 나서 도어락과 현관문을 고친다.

시세는 오천만원정도

 

관리실 갔다가 가니까 있었다.

평생을 살았다.

 

계속 살고 싶다.

입찰을 포기할 테니까.

최저가로 들어가라

 

포기하는 것에 비용을 줘라.

1년가까이 걸렸다.

 

오래사는 임차있도 있구나.

 

단기 수익 가능한 물건의 조건

 

1.이해관계인이 사용, 수익중인 물건

2. 이해관계자인의 가족이 사용, 수익중인 물건

3. 제3자의 사용, 수익을 방해하는 물건

4. 채권, 체납액이 부동산의 가치보다 작은 물건

 

나주시 임야 1/3지분

 

묘지 두개가 보였다.

잘 관리되고 있는 것으로 보였다.

배밭이였다.

 

590만원에 낙찰

800만원에 매각

 

180만원 수익

내용증명 보내고 협상하고 3개월 안 걸렸다.

 

빠르게 판것은 2일

오래걸린것은 2년~3년

여유자금으로 해야 된다.

 

싸게 팔아야 싸게 받아야 된다.

 

안산 대부도 농지 1/3지분

 

전/답/과수원

 

전

약3600만원에 낙찰

 

포도밭

공유자가 많았다.

 

장남과 차남이 연락이 왔다.

아버지 물건이 경매로 나왔다.

사시겠냐?

의지가 없다.

 

소송을 제기했다.

 

둘째 아들이 변호사를 사서 소송을 했다.

 

패소가 없다.

무조건 결단이 난다.

 

변론기일에 5분만에 끝났다.

조정기일에 생겼다.

 

조정기일을 좋아한다.

화혜를 시킨다.

 

조정을 두번했다.

 

변호사가 지인이였다.

 

변호사가 생기면 호재다!

변호사는 소송의 끝을 안다

의뢰인의 말을 잘 듣는다.

 

오천백만원에 팔았다.

 

4년뒤에 연락이 왔다.

이득을 취할려고 하지말고

도와주어라.

 

시간은 1년반정도

변호사 상대, 소송도해보고

 

부동산 아파트 1/2지분

인테리어가 되어있을거라고 생각한 이유가 있었다.

도어락, 등기이전날짜

 

부산 근린상가 1/2지분

 

주택,상가는 대금분활이다.

 

경매를 진행함.

 

선순위 임차인

부천시 내동 348 신영아파트

2층

 

국민은행 저당권이 대위변제가 되었다.

선순위가 되었다.

 

채권, 채무로 인해서 임대차라서 임대차가 아니다.

 

올수리 진행

단기로 2천만원 벌었다.

 

남양주 덕소리 612 덕소아이파크

 

6.9억-> 2억까지 떨어짐

 

이유없이 떨어지는 것은 없다.

임차인이 배분요구를 안했다.

보증금액에 얼마인지 알아야 된다.

 

어떻하면 알 수 있을까?

 

쓰레기에 나올까봐 뒤져봤다.

 

아실 전세가를 확인했다.

109동 16층 3.5억 전세 매매가 4.05억이다.

 

매가는 6억 수준

2년 보유후 매각 하면 일반과세

1주택자는 비과세