[9회차] 경매로 다가구 투자를 공부해야할 때 (꿈장사님)

 

다가구 투자

 

건축비가 올랐다. 전세사기

 

다가구, 다세대 공급이 없어졌다.

땅을 사서 짓는것보다 지어진거 사는게 더 낳다.

 

선순위, 유치권잡는 투자를 주로함.

 

소액으로 하는 투자를 주로했음.

임대사업쪽으로 주거용 투자

근처에 100채씩 가지고 있다.

많은 사람은 180채

 

큰돈가지고 투자는 누구나 할 수 있다.

소액으로 투자할 수 있는 것.

 

10년정도 강의를 했다.

21년 이후에는 더이상 투자를 추천하기가 힘들어졌다.

 

양도세, 취득세, 보유세 중과

 

21년 이후 부터는 강의도 하지말고 투자를 안했다.

 

많이 팔았다.

 

제주에 일년살이

낚시를 했다.

 

평생할 노동을 펜션을 하면서 했다.

제주도는 땅파면 돌나온다.

펜션하면서 죽도록 고생을 했다.

 

그렇고 났더니 부동산이 급락을 했다.

2023년도에 가회가 다시 왔네

 

특화된것이 소액으로 하는것.

소액, 무피, 플피 투자

 

부동산도 규모의경제다.

한 두건 받아서 안 된다.

 

강사를 많이 만들었다.

 

소액투자 아파트 민간아파트

인천 계양효성해링턴플레이스

 

2억정도에 낙찰받아서 2개월 후에 매도

매매사업자로 단기로 천육백만원

 

화곡동 빌라

낙찰받고 팔아요.

2.2억에 낙찰

90% 신탁대출

2.8억에 팔수 있었던 이유는

제시외 건물

매매사업자로 팔아서 4천정도 수익

 

대출 90% 나오는 것

 

매매사업자, 전자상거래 사업자

 

매매사업자로 신탁대출을 한다.

잔금을 천만원 받으면 적게 들어간다.

 

부천 다세대, 재매각물건, 위반건축물, 임차권인수조건

건물면적 7평

처음부터 작정하고 만든 것이다.

전용면적 17평이다.

 

낙찰가 7200에 낙찰

월세를 500/90

신탁대출 80% 대출은 보증금이 20%라서

 

불법건축물이 양성화를 하는 것이 국회에 들어갔다.

양성화가 된다면?

 

많이하지 말고 하나씩만하자.

양성화가 안 되면 월세받고, 하나 되면 1억이상씩 벌자

1년에 179만원 월 15만원 정도

 

인천의 재개발물건들이 단독낙찰이 된다.

서울은 60명

 

시장이 좋아지면 충분히 수익이 날것이다.

2013년에 마포에 마피가 있었다.

 

서울 1억이하짜리가 없다.

 

인천 오피스텔

오피스텔 많이 지었다.

분양가로 전세가로 들어가있다.

원룸은 안하고 3룸을 한다.

 

원룸은 안 오른다. 3룸은 오른다.

오피스텔이 물건도 많고 법인도 되고, 개인도 된다.

오피스텔만 7개 낙찰받았다.

 

투자하기 좋은 것은 오피스텔이다.

오피스텔, 빌라도 공급이 없다.

 

평택 2층의 상가

3개로 나누어져 있다.

 

피부샵은 1000/70

나머지는 1000/60, 1000/60

 

채우면 3000/190

2.2억에 낙찰

공실관리비가 없다.

 

수원

아파트형공장이다.

 

비싸게 분양받으면 힘들다.

싸게사면 문제가 안 된다.

인기가 없을 때 쓸어담아야 된다.

코너

 

공사비를 안 넣고

2000/120만원에 셋팅을 할 것이다.

 

시장이 좋아지면 감정가 정도에 파는날이 온다.

 

지금 많이 떨어진 곳

감정가 대비 50%이하로 낙찰받으면 돈이 된다.

 

동탄에 아파트형공장이 쏟아진다.

추천은 힘들다.

삼성전자가 안 좋아서...

그래도 싸면 입찰을 한다.

 

임차인이 우량임차인이라서 한다.

아플라이드 어티어리얼츠

3개층을 쓰는 곳이다.

 

23-3727

 

다 낙찰받은 사례이다.

소액만 하는 것은 아니다.

 

공장은 갈고 있는 땅이 큰 것이다.

 

경매로 공부한다면

싸게만 산다면 큰 수익을 얻을 수 있다.

 

선순위가장임차인 잡는 방법.

단 한건으로 1억을 벌 수 있다.

 

2022타경74232

 

33평 이하 면 매매사업자가 너무 많이 들어간다.

50평형은 부가세를 계산.

또 재매각 물건이다.

 

첫번째 낙찰이 사위였다.

 

이땡땡 앞선 세입자가 있다.

소유자가 보통 산다.

다른아파트에 산다.

 

소유자가 안 산다면 세입자, 형제, 자매 인지...

진정한 세입자가 아닌지...

 

아니라고 본 이유는 세입자가 있어

전세금을 2~3억인듯 있다면

 

농협에서 대출해줄 때 세입자를 체크를 한다.

집단대출을 할 때 체크 못할 때도 있다.

소액인데 있는데 2차로 대출을 해줄까?

 

질권자가 대출을 해줄 때 체크를 한다.

금융권에서 체크를 한다.

 

입찰 전날에 무상임차인 거주 제출을 들어왔다.

다행히 몇명 안들어와서

4.23억에 낙찰받아서 5.8억에 팔았다.

 

소유자가 점유하는데 임차인이 존재하나?

없다.

 

소유자가 사는데 x 세입자 배당, 인수?

 

세입자가 정식계약을 해야 된다.

 

3.8억에 3억이 대출이 나갔다.

세입자가 있다.

정상적일까?

 

등기부를 열람을 한다.

채무자가 주소가 나온다.

 

2017타경 502063

5.5억 낙찰

 

낙찰을 받아야 돈을 번다.

매매가가 6.6억이다.

 

전입을 할 때 경매를 한다는 것이 힘들다.

부모 자식간에 임대차가 돈만 정상적으로 들어가면 다 된다.

실생활에서 그런적이 없다.

 

돈이 안 맞는다 법원이 인정해준 적이 한번 있다.

아버지만 살았다.

채무자가 법인으로 되어있다.

대표이사가 소유자, 감사가 아버지

법인 채무자의 집이다.

 

답변서

계약서가 한사람글씨 

말도 안되는 금액

인도명령은 약식이다.

 

기각은 본안소송을 하라는 것

2심에서 이기면 손해배상을 12%를 할 것이다.

일년이면 8~9천만원이다.

천만원 주고 끝냈다.

 

이게 제일 이사비를 많이준사례이다.

 

가장 중요한 것이다.

등기부등본이다.

법인등기부

현황 조사서

매각물건 명세서

감정 평가서

법원 문건 접수

실거래가

과거 경매물건

다 찾을 수 있다.

 

채권은행 전화, 방문

 

제1 금융권외 수협, 신협, 새마을금고 대부 등

무상임대차 계약서

유치권 존재 확인

 

현장

 

소유자와 세입자

중개업소, 관리소 등 탐문

개인근저당, 등 이해 관계인 모두

 

서울에 대항력, 선순위 전세권 설정으로 한다.

아파트 1회

 

고수랑 다른 분이랑 하면 고수가 많이 못 써서 낙찰이 안 된다.

 

선순위 임차인 - 일단 의심

 

배당신청을 안한 경우

확정이 없거나 늦게 받은 경우

대출금이 정상적일 경우

전세금액이 확연히 적은 경우

- 소유자가 점유하는지가 중요(뜽기부 소유자 대출시 주소)

전소유자 - 소유권이전 다음날부터 대항력

채무자가 법인 -법인등기부

 

등기부, 매각물건명세서, 법원 문건접수 등 서류 참조

등기부상 이해관계인 접촉

 

2017타경4068

 

전입은 하고 확정을 안하고 배당을 신청을 함.

1.5억이 다 인수다.

소유자가 산다.

 

근저당 설정날이 세입자가 같은날이다.

대항력이 없다

 

세입자가 있는데 전소유자다.

근저당이 같은날 하면...

 

집값에 비해서 대출이 적다.

세입자가 2.5억을 근저당을 한다.

 

전입이 2005년 확정인 2011년에 확정을 받았다.

소송할 때 

4.12억에 낙찰을 받고 전세를 4.2억에 내놈

 

내보내고 다시 정식재판을 받음.

 

2017타경371

대출이 집값만큼 나감.

아무런 문제가 없는물건

5억

전세가가 5.5억이다.

집값이 14억

 

문서로 알가 쉬운것은 낙찰받기 힘들다.

뛰어다녀야 낙찰받아야 돈이 된다.

 

가등기가 있다.

담보가등기 였다.

강제경매를 넣었다는 것은 채권이라는 것이다.

담보가등기는 없어진다.

 

가등기는 소유권이전 가등기...

간혹 안 지어지는 것이 있다.

 

집을 두둘겨 보고 나서

누구집이냐고 물어보는 것

 

재경매는 조심스럽게 접근한다.

보통 세입자다.

 

개인근저당은 세입자가 있으나 없으나 빌려준다.

개인근저당자를 만나서 2.5억에 선순위가 있다.

입주장이라서 싸게 들어갔다.

과거사례를 보니까 2.5억에 신청한것이 있다.

 

2022타경53843 아파트

경매사상 제일큰 양도차익을 먹겠다고 덤벼들었다.

 

9.6억에 낙찰을 받았는데 열받았다.

4.5억짜리 법원에 제출을 안 했다.

진위여부랑 상관 없이..

 

강남아파트만 들어간다.

대출이 30%가 나온다.

 

2024타경 105065 선순위 다가구 주택

경희대와 외대가 있다.

 

모르는 사람이 전입만 되어 있어서 대출이 안 된다.

금액을 모르니까.

 

채권은행을 찾아간다.

비거주로 직권말소로 하고 찾아서 대출을 받았다.

방이 많으면 신탁대출을 받는다.

 

요즘에 이런 물건들이 많이 나온다.

전세사기...

세입자가 못들어온다.

 

임대업을 따로 놓지는 안고

상가나 아파트형 공장은 따로 내도

주택은 안한다.

 

신탁대출 복등기

신탁대출은 모든권리를 인정하지 않는다.

소액보증금도 인정하지 않는다.

 

신탁등기 시 임대 맞추는 방법은?

1000/50이다 하면 부동산에서 안 놓아준다.

300/50에 놓으면 놔준다.

 

위반건축물도 대출이 가능한가요?

대출이 된다.

사는사람이 안나온다.

낙찰받을 때 나온다.

 

팔 때는 위반건축물 땔려고 한다.

 

임대관리는 어떻게?

주먹구구식으로 한다.

 

월세를 미룬다면

보증금과 내용증명 소장을 넣는다.