[8회차] 2025년 상반기 투자연구반 BIG강의 수강생 사례로 보는 투자전략 (자유만들기님) - 02

 

강의를 하면서 인간이 겸손해졌다.

굉장히 잘 하면서 잘 한다고 했지만...

 

일요일에 공부하고 

열심히 사는구나...

 

연봉이 3~4억...

 

아파트부터 투자 시작

 

문래동이 상가는 처음

2016년 전에는 주식투자

관심을 부동산으로

 

작년에 빅강의를 들을 때 여기에 설지 몰랐다.

 

건물주 되기 

 

대기업에 다니고 있다.

 

월급은 당신의 미래를 책임지어 주지 않습니다.

 

자녀교육으로 학군지로 갔지만

전세만기 때마다 안 좋은 곳으로 갔다.

 

상가건물보다 주거용이 더 좋아보였다.

주거용은 전용평당 10만원을 받는다.

상가는 평당 10만원 받지 못하는 경우도 있다.

 

장기적으로 가치가 있을 부동산을 싸게 사서 모아가자

 

위기-항상 돈을 푼다.

 

남들안쳐다 보는 유형의 물건에서 수익이 난다.

 

영등포 준공업지역 투자 - 문래동 건물 2022.04 첫 인생물건

 

온라인에서 발견, 이거 진짜야?

 

대출이 안된다고 하더라고요.

매도자에게 대출이 승계가 된다.

 

비슷한 건물의 낙찰된 곳에서 대출을 알아봄

 

위반건축물은?

건축물대장상 고시원이라서

취사부분을 없에서 임대 가능

옥탑방은 철거하면 끝

 

위반건축물 부분을 깍아서 1억깍음

대출이 15억 나온다고 했다가

12억 나온다고 했다.

 

아파트 공동담보로 마무리함.

장모님께서 용돈을 드리고 관리를 해오고 있다.

 

시세차익을 20억나오고, 추가 대출로 해서 대부분 원금회수

월세도 올려서 순수익이 1000만원 나옴...

 

35억에 매입했는데 평당 6천정도 거래

 

2023타경 110948

 

첫번째 투자 후 물건을 못찾았다.

대박물건을 찾고 있어서 그랫다.

 

건축물대장상 건축년도가 안나온다.

50년이상 된 물건

 

대항력있는 물건

 

이런 조건들이 싸게 살 수 있는 장점

공시지가 수준으로 샀다.

 

첫 낙찰이였다.

 

보통은 지방 아파트 낙찰로 하지만

싸다고 가치가 없는 것을 사는게 별로였다.

 

보통 호가가 평당 1억이다.

급매는 평당 8천만원

 

대출을 93%대출을 받았다.

5억정도 들었다.

금리도 4.3%를 받았다.

세입자 보증금 받으면 별로 안 들듯.

 

2023타경 67278

 

장기미집행 필지

법정지상권

다쓰러져 가는 헛간

언덕꼭대기

 

수익형 부동산 살 때 월세가 상승할 수 있는 곳을 사라.

 

문래동 건물

임대 수익률 5.4% 보증금 15억/ 월세 900만원

 

임대 수익률 10%

보증금 12.5억 월세 1,880만원

 

전세를 월세로 바꾸었다.

보증금 2000~3000만원 정도 수준

 

1000만원당 5만원으로

방 30개 정도

 

공실이 없었다.

계속 월세를 올렸다.

 

전세사기 이슈가 있어서 월세를 받을 수 있었다.

 

싸게 사라

 

감정가 44억인데 35억에 샀다.

은행에서 관계가 있는거 아니냐?

 

용적률 높여주는 것이 아니다.

 

부동산 경기가 안 좋아져서 건축을 접었다.

 

투자 유형을 정해놓기 말고 그때 그때 싼걸로 사라

 

요새는 짓는게 쌀까 사는게 쌀까?

 

2024타경103589

2종일반주거지역

2천 초반에 낙찰

 

2023타경 116328

근린주택

 

지어놓은거 사는게 싸게 사는 것이다.

 

과거 평당 500만원

 

지방에 있는 주거지역 땅을 쉽게 접근하면 안된다.

월세가 떨어질 수 있으니...

 

신도림 통오피스텔 건물

 

2022타경103363

 

건축물에서 오피스텔 하나가 빠져있었다.

 

낙찰받기 전에 협상이 필요하다.

 

2023-1100-064143 

신탁경매

 

영등포구 양평동 준공업지역 140평

선유도역 역세권 사옥건물

80억에서 50억까지 떨어짐

대출을 90%까지 받음

 

부동산 투자의 핵심은 대출이다.

 

투자금을 회수하는 방법

 

매도, 분할매도, 수용, 수익으로 인출, 추가대출

 

비쥬얼이 변화하는 곳을 사라

녹지지역은 도시개발사업하는 곳

도심지역은 재개발지역

 

장위동 재개발 투자검토 물건

2023 평당 3,500만원 매물

 

준공업지역이 지산에서 아파트 짓기 좋은땅으로 변했다.

 

음식점으로 받을 수 있는 평당가격은 8천정도

8천이상은 업무시설이 들어와야 된다.

 

평택 브레인시티

세차장으로 개발

 

좋은시기가 1년 밖에 안 남았다.

 

호재가 있는 곳을 호재가 실현되었을 때

반값이하로 사는 것일 수도 있다.