[일일특강] 까오님 「10년의 경험이 담긴 숙박 투자 비법」

 

옛날에는 숙박업은 모텔이였다.

 

지금은 한옥숙박업, 에어비엔비, 무인 등 다양해졌다.

 

다른 숙박업이라는 것은 모텔업에서 시작한다.

 

투자적으로만 접근해 보겠다.

 

모텔을 하는 사람들은 투자적으로 생각을 잘 안한다.

 

처음 모텔을 시작할 때 힘들었다.

너무 어렵게 시작했다.

 

공사를 다 하고 했는데 준공을 안 떨어트려주었다.

청소년 유해시설이락 안 된다고 했다.

 

개고생을 했다.

 

다 격고 장사를 시작했는데 첫날 2팀 왔다.

오픈해서 다행이다 했지만

 

나중에 방이 없어서 손님을 못 받았다.

따블을 받았다.

 

최소한의 금액으로 최대한으로 팔아먹고 나가는 것이다.

2~3년안에 팔고 떠난다는 것이 전제다.

 

전주 효자동

전주의 신시가지 상권이 옴겨갔다.

 

모텔을 하셨으면 대답을 못했을 것이다.

 

모텔이 처음생겼을 때는 우와하고 들어 갔더 곳이다.

 

두번째 거의 건축비가 3배 이상 차이가 난다.

 

숙박료가 7만원 이상이다.

예약을 안 받는 곳이다.

 

전주의 효자동의 스테이라고 하면 알아주는 곳이다.

 

영업방식이 아예 다르다.

고가인데 항상 만실이라 방을 못 판다.

 

오픈 때보다 타겟이랑 경쟁업체도 정한다.

내가 팔았던 모텔이다.

 

모텔 전문가가 아니면 건축비가 얼만지도 모른다.

건축비 1/3을 섰다.

 

숙박비 4,5만원 대실 1.5만원 받았다.

손님이 미친듯이 왔다.

손님이 앉아서 기달렸다.

 

객실수 40개일 때 대실은 몇개 받을까?

 

모텔의 대실을 받는 것이 없어졌다.

유튜브에는 무인운영을 하고 있다.

 

한방에 대실을 4개씩 받았다.

대실 120개를 받았다.

1.5만원 4번이면 6만원이다.

 

옛날부터 날고 길던 사람들은 이야기를 안한다.

유튜브에서는 편하게 운영하는 것만이야기 한다.

실제 필드에서는 대실을 많이 하는 곳이 있다.

 

차이점..

청주 매출 5.5천만원

강서구 1.1억원

순천 1.5억원

시흥 9천만원

 

4가지의 차이는 상권차이다.

리모델링 수준을 비슷하면 상권차이다.

 

차이점 두번째

매출 1억

 

매매가 신림 93억

재천 49억

수원 100억

수유 78억

 

매가가 다 달라진다.

매출이 1억은 상징적인것이다.

 

첫번째 상권, 두번째 매출

 

차이점 세번째

객실수가 다르다.

 

15개 천오백 방하나당 백만원

30개 매출 오천 백칠십만원

40개 매출이 구천만원 220만원

50개 1.3억 260만원 정도선

 

위치, 매출, 객실수

 

팔아먹을로면 중심상업지, 상업지

 

모텔은 주동성 상관 없을 수 있다.

 

무인호텔을 어디다 해야 되겠나?

 

손님이 들어오면 딱 본다.

주차, 행동을 봐서 3초 안에 방을 준비해라.

 

방을 팔려면 최대한 많이 팔려면

나갈 손님만 받는다.

3초 안에 판별해야 된다.

관상가가 되야 한다.

 

손님을 보고 어떤방을 팔지 봐야 한다.

손님을 파악하는 것이 필수다.

 

예약하고 오는 사람은 컴플레인을 할 가능성이 있다.

강성이다. 팬이 된다면 많이 온다.

 

여행객 바닷가 관광지

 

숙박단가를 쌔개 받을 수 있다.

이왕이면 사진이 이쁘게 나오는 것

시설의 메리트가 있어야 한다.

 

불륜

 

익명성을 최우선으로 생각

남자가 가면 2m 떨어져서 온다.

이런 사람은 가는 곳만 간다.

안 들켰으니까.

당연히 주차가 중요하고 일찍 나가는 사람이 많다.

 

청소도 별로 할게 없다.

현금으로 계산한다.

남편카드가 여기서 긇혔다.

영장 가져와야 된다.

 

출장 고객

회사에서 정해준 숙박가격이 있다.

7만원 8만원 10만원 장기숙박을 한다.

 

괜찮으면 다시 오고 동료도 대려온다.

잠만자고 가서 청소를 적게 한다.

 

외국인 고객

 

객단가를 높게 받을 수 있다.

대내외 상황에 큰 타격이 있다.

 

유흥고객 (술자리 후 방문)

 

술을 먹고 온다. 사고나 진상이 있다.

방팔기가 쉬울 수 있다.

무조건 1시간안에 나간다.

 

하루에 방을 수십번 팔 수 있다.

난이도는 최고 난이도다.

무인절대 불가다.

 

미성년자 2번걸리면 영업정지다.

미성년자가 민증을 위조한다.

카드랑 민증이랑 비교해야 된다.

이름을 확인

 

노가다

 

검정색 봉지를 가지고 있다.

신라면, 소주가 있다.

 

무조건 싼거

침구류를 달라한다.

여러병이서 쓴다.

시끄러운것 민감하다.

양산이다.

 

노가다 전문으로 받는다.

 

숙박업을 할 때 매매를 해서 할 것인지

임대를 줄 것인지

 

임대를 주는 것은 임대하는 사람이 선호하는지

매매를 할 것이면 매매를 하는 사람들이 선호하는 곳인지

 

위치, 매출, 객실수

 

초보가 하면 안 되는 곳

유흥 상권 인계동

 

모텔 밀집촌, 사람들이 많이 모이는 곳

객단가 3만원, 2만원대도 있음

6만원대도 있음

 

유흉, 일반, 출장손님 등 있다.

손님을 어느 사람으로 타겟으로 할 것인지

3만원이라도 8천만원나온다.

 

장사를 잘하는 사람들이 들어온다.

장사를 잘해서 매출을 올리려는 사람들이 없어지고 있다.

 

매매가는 어떻게 정해지나?

 

모텔은 첫번째도 매출, 두번째 매출, 세번째 매출

모텔은 매출을 통해서 매가가 정해진다.

매출 1천만원당 x억, 

 

호가는 이렇게 된다.

서울 매출 10억

경기도 7억

지방 5억

 

객실수가 많을 수록 제곱으로 매출이 올라간다.

 

15개 이하는 직원을 다 돌릴 수 없다.

사장의 노동력, 가족이 도와주어야 한다.

 

20개나 30개는 애매하다.

직원들을 넣어야 해서 운영난이도가 올라간다.

 

40~50개 카운터 3, 청소 3

상권에 따라서 달라진다.

 

40개가 넘어가면 사장이 안나오는 경우가 많다.

규모의 경제가 나오니까.

 

객실수 40개 이상을 해야 한다.

매출수준은 4천에서 2억까지 나온다.

 

적정임대료는 25~30% 수준이다.

8천이면 2400만원 정도 수준

 

정확한 매출파악, 임대인인지, 임차인인지

어플, 조식, 스타일러가 있는지

출장손님의 비율은 얼마나 될지?

 

리뷰를 본다.

컴플레인등을 본다.

 

대실을 잘 안받는다.

방이 없어서 못파는 곳이다.

 

주점, 한옥마을

유흥과 관광이 있다.

 

예약마감은 방이 다 찼다.

 

매매사례 디스코

가장 중요한 것은 매출이다.

매출의 30%를 임대료다.

 

뒷지번과 지하가 연결이 되어있다.

 

경매 때문에 갔다면

직원이라면...

 

모텔을 하려고 한다.

연락처를 알려주실 수 이나?

직원을 구하려 한다.

좀 도와주셔야지...

스텐스가 바뀐다.

같이 일할 수도 있잖아요.

 

제가 낙찰받으면 일해주세요.

저번달 8~9천만원 나왔다.

절대 믿으면 안 된다.

 

9천이면 8천이라고 생각해야 된다.

본격적으로 조사를 해야 된다.

 

4천, 6천, 6천 뜬다고 한다.

아무리 그래도 시설차이가 있는데...

아닐 수도 있겠다.

 

옆 가게에 전화해서 옆가게 매출이 잘나오는지 물어본다.

채권 부안수협에 전화한다.

채권자에게 전화해 본다.

 

채권자에게 산다.

원금이랑 비용 얼마인지..

살깨... 정보를 얻는 것이다.

오천 나왔다.

 

미납 방어입찰이다.

이것은 채권자말이다.

 

야놀자에게 전화한다.

지인들에게 알아본다.

세탁비용을 백얼마를 내었다.

매출이 3천은 넘겠다.

보수적으로 계산을 한다.

 

옆에꺼를 다른사람이 받아갔다.

 

채권을 매입을 하면은 13.5억에 쓸 수 있다.

낙찰을 받을 수 있다.

양도세 몇억을 아길 수 있다.

옵션이다.

 

영천에 있는 곳

위치, 경쟁숙소는 얼마나 있나.

이름부터 장... 오래된 여인숙

노래방, 호프, 마사지

 

유흥상권, 시청

출장손님

 

경매를 보는 것은 임대를 보는 것이다.

경쟁할 곳이 딱히 없다.

 

지하 1층, 지상2층은 상가 그 위에 모텔

 

이근방에서 리모델링을 한 곳이다.

경매 때문에 왔다하니까

불친절하다.

만실이니까.

끝까지 붙어낸다.

돈을 안 써서 알아낸다.

 

내가 이거 살건데 직원을 하면 안되냐?

모텔로 성공하고 싶다.

승마, 발레대회가 있다.

 

지하 사장님을 만났는데 장사를 하고 싶다.

리모델링한지 얼마 안 됐다.

2층도 리모델링을 안 한지 얼마 안 되었다.

 

만실이내 대금납부를 해버렸다.

 

인천모텔 낙찰 후 

부동산에 내놓았다.

계약이 되었다.

 

보증금 받고 나니까 돈이 오천만원남았다.

 

현업에서 모텔을 하는 이유

 

위치 다가기 쉽운 곳

출장 + 여행객 유치 용이한 곳

출장은 주말이 안된다.

여행객을 주말에 온다.

이런곳은 오토가 가능하다.

 

손님유형을 알아야 된다.

 

매매가 기준에 근접

객실수 40개 이상

 

지역 1등, 지역 3등안에 들어가면 매도가 쉬워진다.

 

객단가 120개 받을 때는

한눈 팔면 안 된다.

 

객단가를 정해준다.

5만원 

 

카운터 시작한 떄 120만원 이였는데 270만원까지 갔다.

 

5만원 이하면 경쟁이 쌔다.

7~8만원이면 잘 된다.

 

객단가는 야놀자들어간다.

 

처음으로 모텔을 한다고 하면 제천이 괜찮다.

 

풀리모델링하고 나오는 곳이 있다.

5억~7억 남겨먹고 판다.

다시 1년 운영하고 5~7억 남겨먹고 판다.

 

충주 연수동 사람들이 모인다.

 

지방이다. 서울은 가성비가 떨어진다.

 

장사가 잘되는 모텔인지 확인

기준 객실하나당 150만원은 기준가.

100만원 내가 운영해야 한다.

200만원 좋다.

250만원나온다 팔린다.

 

출장상권의 지출내역

유흥상권은 인계당 천만원 나온다.

광고비에 때려박아서 장사 못해서...

 

출장손님은 세탁비, 수도비도 적게나온다.

 

가장 낮은 곳은 유흥이다.

방을 많이 파니까 세탁, 수도가 많이 나온다.

직원이 많다.

 

출장손님은 안정적이다.

 

실패에서 배우는 교훈

 

감정가와 호가와 시세

 

감정가는 리모델링 할 때

 

운영하기 귀찮아. 위탁업체가 있다.

 

출장알 갔을 때 술도한잔 밥도 맛있는거 먹어야 한다.

 

매출이 6천에서 6천오백이 나왔다.

오천도 안나왔다.

카운터가 중요하다.

 

카운터가 손님을 어떻게 하느냐에따라서 3천만원차이가 나온다.

카운터가 매출을 자지우지한다.

 

직원이 손님을 다루는 행동 자세를 본다.

사람이 파는 것이다.

카운터 역할이 중요하다.

시설적으로 보는 것이 아니다.

 

두번째로 상권포화

21~22년 저금리로 모텔이 매매가 잘되었다.

 

밀집지역이라서 경쟁이 쌔다.

 

경남 진주

객실 단가를 올리려면 엘베를 넣어야 한다.

 

상권을 볼 때 1등을 어딘지 봐야 한다.

매출이 17개 인데 매출이 3천나온다.

여기서 잘 나온 곳이다.

여기는 엘베가 있었다.

매출에 영향

 

아땡이라는 곳

금액 올려서 하는 것을 좋아한다.

매출9천이 나오는 곳 8천으로 떨어졌다.

 

프렌차이즈가 위탁해준다고 믿으면 안 된다.

모텔이라는 곳은 물을 쓰는 곳이다.

누수를 봐야 한다.

 

용도변경

관광숙박업에서, 호스텔업, 관광호텔업

한옥체험업, 일반숙박업, 생활숙박업을 보면 된다.

할깨 없다.

 

기본은 뭐냐면 숙박업소가 없는 곳에

내가 만드는 것

 

일장일단 없는 곳에 생기면 좋아진다.

없는 이유가 있는 곳도 있다.

 

어느지역에서 허가가 나냐?

의미가 없다.

 

숙박업으로 경쟁력있는 위치냐?

안마에서 모텔로 용도변경

안산 고잔동

 

부분용도변경이 힘들다.

 

장사가 잘 될 곳이냐?

 

호스텔업

2~3층만 허가를 받을 수 있느냐?

받을 수도 있다.

 

주거지역에서는 숙박업을 받기가 까다롭다.

 

서울 중고

지하는 근린생활시설

1층, 2층은 숙박시설 호스텔로 변경되었다.

 

실제로 이렇게 하고 있다.

가족호텔로 변경하기도 한다.

허가가 안나는 곳에 한다면

장기적으로 하는 것이다.

 

1층에 카페, 2층을 13개의 호스텔로 함.

 

매출이 9백정도 예상 400~500만원 순수익

고시원으로 하면 300만원당 권리금 1억을 받는다.

 

매출이 1.2천만원 나온다.

상권이 중요. 100% 여행상권, 서울

 

한옥체험업은 왠만한 곳은 다 된다.

한옥에 대한 요건을 맞추면

 

서촌에서는 지원이 있다.

 

천안 두정동

 

주인들이 하는 것은 망해서 나가는 것은

비협조적이다.

 

리모델링을 하거나 직영을 해야 된다.

 

이태원역에 층 38평정도 되는데

소형모텔 단층짜리

소규모 숙박업소를 창업을 하고 싶다면

개발을해서 할 수 있다.

 

소형으로 한다면