[6회차] 수익형 부동산 중소형 호텔 (박성택팀장님)

 

숙박시설은 그달만의 리그

 

야놀자9년차

 

일반적으로 임장이 힘들다.

 

편의점 재고를보면 매출이 추정이 가능하다

 

식당은 태이블 갯수와 손님 음식을 보면 알 수 있다.

 

숙박은 알기 힘들다.

차를 보기도 하지만.. 교외에 차를 안끌고 가기도 한다.

택시를 타고 오기도 한다.

따로따로 온다.

입실을하고 불을 끈다.

 

사실상 알 수 있는것은 프론트밖에 없다.

아직도 상대적 정보 비대칭성이 많이 있다.

 

상당히 크게하는 곳이 시그널이 안 좋은 곳이 있다.

 

수익형 중에 중소형

 

20개~50개까지 중소형으로 본다.

주로 40에서 -+ 5개 정도를 본다.

 

호텔쪽에서는 임대계약이 아니라 위착운영계약으로 간다.

임대차보호법을 피해가는 방법들...

 

호텔은 일반적인 매매계약이 아니라 포괄양수도계약으로 간다.

부가세를 내지 않는 것...

간혹가다가 사고들이 발생하기도 한다.

 

야놀자 3년전에는 300개 정도

지금은 675

 

호텔을 직영을 하는 곳은 야놀자 밖에 없다.

 

브라운도트라는 유명한 곳

신규계약이 힘들다.

 

20~30%정도 매출이 더 나온다.

 

강남쪽에 500억정도 나오는 모텔도

리모델링을 안 한다. 

 

브랜드가 제일 잘 통하는게 대한민국이다.

 

강릉경포점.

외부

내부 아이소잡은 것

 

객실타입은 대동소이

측면부를 제외한 디자인은 그대로다.

 

공사비16억

1년 반만에 공사비 전액상환

 

성수기 3억이상 평균 1.8천에서 2억 수준

시가가 150억~200억 정도

라인에서 매출이 가장 높은 곳

 

예전에도 매출이 적지 않음 8천에서 1억이였음.

삼면이 바다다.

바다 1선이면 무조건 매입해라.

1.5, 2는 위험할 수 있다.

 

단 여수, 순천이 안된다.

여수케미칼이 안 좋다.

순천은 뻘이다.

남해는 아무것도 없다.

산바다 끝 논도 없다.

 

제주는 공급 과잉이다.

사용할 수 있는게 8만인데 3만명이 이용한다.

 

월미도가 십억후반대 요새 70억~80억 한다.

인천 송도유원지도 비슷하다.

 

상가건물 8층 중 6~7층을 매입 29.5억

한층에 20개씩 40개

공사비 16.5억 

공기는 4개월 여기는 상가건물을 개조하는 것이라서 4개월 보통은 3개월

 

에쿼티가 21억이 들어갔다.

 

보유하신동안 임대수익, 양도차익

 

일반상가로는 53%대 대출이 안 되지만..

79.5%로 대출이 된이유

 

자본적지출, 소모적지출이 있다.

설비는 자본으로 들어간다.

50%가 감정가로 녹아들어간다.

대략적으로 8억정도 들어간다.

공사업체는 책임준공 각서를 쓴다.

 

원룸과 호텔의 차이점...

원룸은 월 단위

호텔은 하루 단위

 

원룸은 50만원

단가를 7만원으로 7*3 210만원 

4배수

얼마를 파느냐가 중요하다.

 

공사비도 공사비대칭이다.

1금융이 아니라 2금융으로 갔다.

 

주담대가 4~5%대 이지만

2금융은 7%대이다.

금리차를 매출에서 매꾼다.

 

구래동 호텔 13개 몰려있다.

 

인천 부평 모텔을 경매로 샀다.

임대를 주었는데 임차인이 안하겟다고 했음.

이래서 리모델링 후 진행

 

구월동 신세계가 장사가 잘 됬지만

방심을 해서 롯데에게 빼겼다.

 

모텔방이라고 타입이 하니이지 않다.

가족단위가 많이 들어온다. 따블타입을 넣는다.

4인룸을 15만원 20만원 주고 들어온다.

호텔은 40~50만원이 잖아요.

 

스탠다드, 프리미엄 2PC, 디럭스_비즈니스

트윈, 스파, 사우나, 스위트, 글램핑(옥상)

 

기장의 아난티 가격이 아마어마하다.

공간에 부가가치를 부각하느냐...

 

티비는 보통 75인치가 들어간다.

침구류는 오리털이블, 면 60수짜리

매트리스 에이스, 시몬스, 씰리가 들어간다.

싸구려가 들어가지 않는다.

 

리모델링 전

800~1200만원선

 

리모델링 후 5900만원 선

동내에서 앞도적 1등

단가는 4등

 

OTA

야놀자, 여기어때, 네이버

 

급부상하는 곳

쿠팡이다.

쿠팡에서 호텔 예약이 된다.

 

호텔은 야놀자로 뿌리지만

여기어때로 잡을 수있다.

 

해외는

아고다

 

방화문에서 BTS 공연

 

태평동에 2~5층 객실

2년에 부자 되겠다.

3개월 뒤에 코로나가 터졌다.

 

나두고 나가..

가지고간 사람이 2억 벌었다.

 

포시즌호텔 1박에 500만원

 

매출은 1억~1억2천보는 것이 타당하다.

객실당 220만원

그리 높은 것은 아니다.

 

98%는 리모델링이다.

 

강남 쪽 역삼점

부평의 역삼

56객실 매출이 3억이 넘는다.

한달에 1억 이상

자산가치가 500억이상...

공사 안 하고 나두어도 빚다 갚는다.

 

관악구 하운드호텔 3억 중반된다.

학회 세미나, 예상하지 못한 수요가 있다.

 

중소도시, 군단위가 제일 먼저 들어간 것이 저였다.

철원에 38객실

1억천 1억2천 나왔다.

위수지역이 풀리면서 망했다.

위수지역 편의점이 5년지나고 목돈땡기고 돌아가는 곳

400~500매출이였는데 200떨어졌다.

 

공사비 10억들어간다. 하겠느냐? 하겠다.

철원에 비지니스 수요였다.

철원이 외국에서 수요가 많다.

DMZ, 자연생태개, 한탄강

꽃축제 때 몰린다.

 

전라도 담양 경찰서 옆에

공사전 2천만원

공사 후 8000만원 선...

 

2배 매출이 올라간다.

해마다 매출이 오른다.

 

소비자들이 디자인을 소비한다.

하루

 

단순하다. 브라인도트 역삼점

낮에 기달렸다 들어가야 한다.

그만큼 운영을 잘 한다는 것이다.

 

브랜드 사용료, 디자인설계비를 받는다.

이게 끝이다.

 

시공사는 스프레드해서 선택한다.

8억공사에 800만원 차이난다.

 

도서를 가지고 견적을 받으면 사고를 당할 경우가 적다.

10억이 공사나오면 6억이 나오면 한다고 하면

버리라고 한다. 분명히 추가공사비 나온다.

크게 차이가 안 난다.

 

내구년한으로는 7~8년이다.

 

예전에는 울긋불긋하다.

 

요새는 디자인 트렌드는 

갬성을 소비한다.

대표님이 유지보수를 잘 하고 있다.

정해전 것은 없다.

 

우드 화이트, 블랙 화이트

벽에 장식을 하지 않았다.

 

위탁업체가 해피하지 않는다.

노하우가 있는는 것...

인건비... 청소에 어떤 노하우가 있을까?

구석에 머리털 찾는것.

 

10~12평 전체비용으로 3천에서 3500으로 들어간다.

 

브랜드 사용권을 드리는 형태

3년에 천오백, 디자인 설계비 받고 아무것도 없다.

설계비가 실당 100만원

 

예전에는 PM으로 1~2억 받고

머해서 빼먹기도 했다.

 

시공은 마진을 보느니...

지점 확장을 보자.

국내에 야놀자밖에 없다.

회사는 마이너스다.

OTA를 끼고 있어서...

 

상권 보호를 한다.

 

어느지역 출점이 가능한지 물어보고 해라...

동탄에 JS클래식 호텔

56객실

디자인은 브라운도트랑 비슷하다.

 

하운드가 고급을 하고 싶어.

매출이 목적이면 브라운 도트를 하셔라.

 

매출 보는 법

단가를 본다.

13만원, 14만원, 16만원 더 비싸진다.

대실이 5만원이다.

 

체크인 23시다 숙박이 두개 나온다.

 

보통은 5시 체크인,

상업지 7시 체크인

대실을 하고 싶은데 숙박을 받는다.

정비하고 다시 10시에 받는다.

 

운영을 하이엔드를 하고 있다.

모두가 그렇게 하기 힘들다.

코로나때 잘 되었지만.

지금은 루프탑은 하지 말라고 한다.

 

강릉 옥천동

 

브라운도트 옥천점

외부만 바뀠다.

 

마감... 불껏다.

카운터에 사람 없다.

 

15.3억 사고

15억 공사비

 

매출 1.5억~1.8억

2금융에서 대출을 받음.

30억 들이고 30억 대출받음

 

47.5억 매매

주소지가 부산이다.

왜 부산일까?

 

부산에서 강릉까지 열차가 뚤린다.

부산사람들이 강릉을 가고 싶어도 못간다.

6시간 걸린다.

 

부평처럼 살짝 빠져도 브라운도트는 된다.

 

제천

 

평일 7만원

주말은 2~3배 뛴다.

300만원 잡으면 9천만원 더 높다.

 

예약할 때

중요한 것은 사진이다.

호텔은 장치산업이다.

만들어놓고 그다음 서비스

 

군산시 대명동

9.8억에주고 42억을 주고 사따.

다 이유가 있다.

주택을 사서 다 뿌셨다. 주차장

15억들어 갔다.

 

안동시 태화동

13.3억에 매매

1년만에 45억

 

자본이 있으면... 운영이라는 산이 있지만. 툴을 사용

10시 이후에는 프론트에 사람이 없다.

키오스크

 

무인텔이 사람이 없어서인데..

개구라다.

무인텔도 사람이 항상 있다.

사람을 대하지 않는 것을 소비를 하는 것이다.

 

호텔운영이 어려워진 것

접객타이밍이 없어진 것

요청사항을 잘 해줘야 한다.

지방의 싼물건을 찾아다는 사람이 있다.

 

안동시 법흥동

4.3억 6.6억

 

6.6억 공사비 15억 들어가니

30억 정도는 받으면 된다.

 

안동은 경상북도가 배후수요이다.